광주지방법원 2026타경50307. 여수시 중앙동 177 소재 물건으로, 감정평가상 이용상태는 1층 주택·2층 상가입니다. 사건상 용도는 대지 + 토지이고 토지이용상황은 주상용입니다. 현재 소유자는 백순호이며, 2023.09.27 설정된 한마음새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 1,056,000,000원이고, 2026.03.05 한마음새마을금고가 임의경매를 개시했습니다.
권리 구조 자체는 말소기준권리 이후 등기권리가 복잡하게 추가된 형태는 아니지만, 임차관계가 별도 핵심입니다. 소철주는 2021.12.09 전입했고, 이는 2023.09.27 말소기준권리보다 앞섭니다. 조사 결과 대항력 있음으로 판정되어 있고 우선변제권은 확인되지 않아, 배당표에서는 보증금 10,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50307 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 중앙동 177 · 중앙5길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 주상용 · 1층 주택, 2층 상가 |
| 토지 | 159.0㎡ · 대 · 사다리형 · 완경사 · 소로한면 |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 및 목구조 철근콘크리트 및 나무지붕 2층 · 사용승인 1994.06.14 · 증축 2018.07.05 |
| 소유자 | 백순호 |
| 감정가 / 최저가 | 635,131,920원 / 444,592,000원 |
| 유찰 / 최저가율 | 1회 / 감정가 70% |
| 청구액 | 314,829,162원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 권리분석의 중심은 2023.09.27 한마음새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 1,056,000,000원으로 설정됐고 경매로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 소철주의 전입일은 2021.12.09로 말소기준보다 선행합니다. 따라서 등기권리 소멸과 별개로 임차보증금 인수 여부를 따로 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 보증금 전액 인수 계산
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 소철주 | 2021.12.09 | 10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 444,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,845,920원 |
| 인수 · 소철주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 한마음새마을금고 | 1,056,000,000원 | 437,746,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 미배당액이 618,253,920원 발생합니다. 임차보증금은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되므로 경락대금 배분과 별도로 취득비용에 더해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 10,000,000원은 별도
| 회차 | 낙찰가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 444,592,000원 | 437,746,080원 | 618,253,920원 | 10,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 311,214,400원 | 306,057,398원 | 749,942,602원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 217,850,080원 | 214,000,179원 | 841,999,821원 | 10,000,000원 |
⑤ 토지·건물 리스크 — 일괄매각과 타인소유 건축물
- 이용상태. 감정평가상 1층은 주택, 2층은 상가로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 표시되어 있습니다.
- 타인소유 건축물. 일련번호(3) 토지 지상에 문등미자 소유의 시멘트벽돌조 평슬래브지붕 단층 주택 35.98㎡가 소재합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 159.0㎡, 주상용이며 완경사·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 정비구역·시가지경관지구·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 929,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 여수기상대 남서측 인근이며 주변에는 단독주택·상가·숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 사용승인일은 1994.06.14, 증축일은 2018.07.05입니다.
- 설비. 일반적인 위생 및 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 가격판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 444,592,000원에 임차보증금 인수 10,000,000원을 더한 454,592,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차관계 확인. 소철주의 실제 점유, 임대차계약서, 보증금 지급내역과 관계인 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 타인소유 건축물. 일련번호(3) 토지 지상 문등미자 소유 건축물의 법적 사용관계와 점유상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물의 매각 대상과 일련번호별 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 최저가율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 주상용 토지·건물 거래를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 봐야 할 것은 인수와 토지관계
이 사건은 감정가 635,131,920원에서 한 차례 유찰되어 현재 444,592,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 70%지만, 소철주 보증금 10,000,000원의 매수인 인수를 더하면 실질취득은 454,592,000원입니다. 동시에 일괄매각이고, 별도 토지 지상에는 문등미자 소유 35.98㎡ 주택이 소재합니다.
따라서 이 물건은 단순히 “한 번 유찰된 토지”로 볼 사안이 아닙니다. 대항력 임차인 인수액, 관계인 가능성, 타인소유 건축물의 사용관계를 먼저 정리한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 70%라는 숫자 자체는 가격 매력의 근거가 되지 않습니다. 권리·점유 확인이 선행되어야 하는 C등급 유형으로 보는 것이 보수적입니다.
