광주지방법원 2026타경50314. 여수시 봉계동 아주타운 103동 12층 1202호 아파트입니다. 감정가는 87,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,900,000원입니다. 소유자 이명용은 2019.08.23 이 물건을 111,000,000원에 취득했습니다. 가격만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 2019.08.26 전입한 김규리를 봐야 합니다.
이 사건의 말소기준은 2025.04.28 신용보증기금 가압류입니다. 김규리의 전입일은 그보다 앞서므로 후순위 임차인처럼 단순히 소멸한다고 볼 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 최종 확정하는 대신 ‘대항력 가능·미상’으로 관리하는 것이 맞습니다. 따라서 현재 최저가 60,900,000원만 놓고 “싸다”고 평가하거나 매수인 인수를 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50314 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 봉계동 16 아주타운 103동 12층1202호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 12층 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 이명용 · 2019.08.23 소유권이전 · 거래가액 111,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 58,046,110원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준 | 2025.04.28 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 · 청구금액 100,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입 임차인이 핵심
과거 주식회사위스컴의 전세권은 2006.12.28 해지로 말소됐고, 1998년에 설정됐던 한국주택은행 관련 근저당권들도 2011.05.12 해지로 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.04.28 신용보증기금 가압류입니다. 이후 전남신용보증재단, 한국씨티은행, 거문도수산업협동조합의 가압류와 2026.03.06 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김규리 | 2019.08.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 60,900,000원으로 감정가 87,000,000원의 70%입니다. 소유자 이명용의 2019.08.23 취득가격은 111,000,000원이었지만, 이를 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 김규리의 보증금이 미상이므로 가격 판단의 기준이 되어야 할 실질취득액 자체가 아직 결정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,200원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 59,403,800원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한국씨티은행 | 25,825,670원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 거문도수산업협동조합 | 314,549,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 482,874,670원 중 예상 배당은 59,403,800원, 미배당은 423,470,870원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 김규리의 보증금·우선변제·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 이 예상배당표의 매수인 인수 0원 계산을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 60,900,000원 | 59,403,800원 | 423,470,870원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 42,630,000원 | 41,462,660원 | 441,412,010원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 29,840,999원 | 28,903,861원 | 453,970,809원 |
유찰이 이어지면 매각가격은 내려가지만 채권자 미배당은 커집니다. 더 중요한 점은 김규리의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 만약 매수인이 인수해야 하는 보증금이 존재한다면, 낙찰가가 낮아져도 그만큼 실질취득액이 예상보다 커질 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어나는 것 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 여수시 봉계동 소재 여도초등학교 남서측 인근. 주위는 아파트단지와 단독주택 등이 혼재한 주택지대로 주거환경은 비교적 무난한 편입니다.
- 교통. 시내버스가 운행되는 간선도로변 인근이며 차량 통행이 용이해 제반 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 12층, 계단식·남향입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측이 폭 15M 정도의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제1종일반주거지역 저촉, 공시지가 722,700원/㎡, 지목 대, 평지·부정형입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김규리 보증금 확인. 보증금이 가장 중요한 미확정 변수입니다. 계약서·현황조사·매각물건명세서 원본을 대조해 실제 금액을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제와 배당 결과까지 결정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 임차인 미배당 보증금이 인수되는 구조라면 낙찰가에 그 금액을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 최저가 70% 착시 경계. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 마십시오.
- 배당표 재검산. 현재 예상배당은 집행비용·등기채권 기준이며 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 임차인 보증금이 먼저다”
이 물건의 표면적인 숫자는 분명 눈에 띕니다. 감정가 87,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 60,900,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2019.08.26 전입한 김규리가 2025.04.28 말소기준보다 앞선다는 점입니다.
보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 현재 단계에서는 이 임차인을 대항력 가능·미상으로 보고, 매수인 인수액과 실질취득액 역시 미상으로 두는 것이 안전합니다. 후순위 가압류들이 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없습니다. 임차인 보증금을 확인하기 전에는 가격도, 인수액도, 최종 수익성도 확정할 수 없는 사건입니다.
