광주지방법원 2026타경50321. 순천시 대룡동 971-1 일대의 토지와 일반철골구조 단층 근린생활시설을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호 2가 근린생활시설(공실 및 일부 주거시설), 기호 3~4는 근린생활시설(현 공실)입니다. 토지는 자연녹지지역이고, 주위는 근린생활시설·농경지·임야가 섞인 국도주변 상가지대 및 야산지대입니다.
권리의 기준점은 2022.04.11 화원농업협동조합 근저당권 4,800,000,000원입니다. 그 뒤의 김중헌 근저당, 임승섭 근저당, 현재 경매개시결정, 순천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리만 보고 끝낼 수는 없습니다. 정순기와 주식회사 대룡동토지개발은 말소기준보다 먼저 전입했고 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50321 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 대룡동 971-1 · 녹색로 1404-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일반철골구조 단층 근린생활시설 · 공실 및 일부 주거시설 이용 |
| 소유자 | 주식회사호재 (2022.04.11 소유권이전) |
| 토지 | 8,308㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 자연녹지지역 |
| 감정가 / 최저가 | 6,611,344,000원 / 4,627,941,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화원농업협동조합 / 3,892,106,238원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
말소기준은 2022.04.11 화원농업협동조합 근저당권입니다. 이후 김중헌의 근저당권 400,000,000원, 임승섭의 근저당권, 2026년 경매개시결정과 순천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 정순기(2017.09.27)와 주식회사 대룡동토지개발(2019.03.28)은 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 인정된 것으로 정리돼 있고, 예상배당에서도 각각 10,000,000원, 3,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 대항력 있는 2명은 승계
| 임차인 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정순기 | 2017.09.27 | 10,000,000원 / 900,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 대룡동토지개발 | 2019.03.28 | 3,000,000원 / 200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 3,000,000원 인수 |
| (주)유진이노베이션 | 2023.03.09 | 보증금 미상 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김동원 | 2024.06.14 | 보증금 미상 / - | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김정단 | 2025.07.10 | 보증금 미상 / - | 대항력 없음 | 미상 | 임차보증금 인수 없음 |
③ 가격 — 최저가는 70%, 그러나 시세 메리트 판단은 불가
현재 최저매각가는 4,627,941,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 다만 매수인이 승계할 임차보증금 13,000,000원을 더하면 현재 기준 실질취득은 4,640,941,000원입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,627,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 48,679,410원 |
| 인수 · 정순기 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 주식회사 대룡동토지개발 보증금 | 3,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 화원농업협동조합 | 4,800,000,000원 | 4,579,261,590원 |
| 3. 근저당 · 김중헌 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 임승섭 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 채권자 총 미배당은 1,120,738,410원이고, 매수인 인수액은 13,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 매각조건·특수 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
- 매각 제외. 목록 1 지상 컨테이너 1동 및 저온저장고 1대는 매각에서 제외됩니다.
- 유치권. 김정단이 용역비 81,185,000원으로 유치권을 신고했으나 성립 여부는 불분명합니다. 건물에는 ‘유치권 행사 중’ 표지판이 설치돼 있고 신청채권자는 유치권배제신청서를 제출했습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 5는 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 비닐하우스는 매각 제외, 수목은 포함됩니다.
- 분묘. 목록 7에 분묘가 소재하며 그 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.
- 근저당 변경등기. 임승섭 근저당권은 2025.03.27 채권최고액이 1,500,000,000원으로 변경된 등기가 있으므로 배당관계 원본 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효천고등학교 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설·농경지·임야가 소재하는 국도주변 상가지대 및 야산지대입니다.
- 교통. 기호 1까지 차량 출입이 가능하고 인근 국도변에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 2는 근린생활시설 공실 및 일부 주거시설 이용, 기호 3~4는 근린생활시설 현 공실입니다.
- 토지. 8,308㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형, 세로한면(가) 접면이며 자연녹지지역입니다.
- 규제. 자연녹지지역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 일부는 준보전산지에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 토지가 결합된 물건이고 일부 건물은 공실이므로, 주거형 집합건물과 달리 용도별 수요와 재활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 4,627,941,000원이 아니라, 인수 보증금 13,000,000원을 더한 4,640,941,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 유치권 원인·점유 확인. 김정단의 용역비 81,185,000원 유치권 신고가 실제 점유와 어떤 공사·용역채권에 기초하는지, 유치권배제신청 진행상황까지 확인해야 합니다.
- 농취증 선확인. 목록 5 농지취득자격증명 발급 가능성을 응찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 분묘 조사. 목록 7 분묘의 위치와 범위, 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건 구분. 컨테이너·저온저장고·비닐하우스가 매각에서 제외되므로 인도 및 사용관계가 본체 이용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 임차·점유관계. 실제 임차인 5명 가운데 2명은 대항력과 매수인 승계 보증금이 확인됩니다. 나머지 점유자도 현황과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 현장 가치와 특수권리 해결비용을 별도로 산정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 특수조건이 먼저다”
이 사건은 후순위 등기가 대거 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 입찰 판단은 그렇지 않습니다. 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 13,000,000원이 매수인에게 승계되고, 81,185,000원 유치권 신고는 성립 여부가 불분명한 채 별도로 남아 있습니다. 목록 5의 농지취득자격증명과 목록 7의 분묘기지권 가능성도 반드시 입찰 전 확인해야 합니다.
현재 최저가 4,627,941,000원은 감정가의 70%이지만, 임차보증금을 합친 실질취득은 4,640,941,000원입니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리소멸 자체보다 현장점유·유치권·농취증·분묘를 해결할 수 있는지가 이 사건의 승부처입니다.
