광주지방법원 2026타경50335. 광양시 중동 수하임2차 202동 13층 1303호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 이경열의 대항력 있는 임차권입니다. 임대차계약일은 2022.11.11, 점유개시는 2022.12.12, 전입신고는 2022.12.26, 확정일자는 2022.11.11이며 임차보증금은 222,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2026.03.10 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입과 점유가 훨씬 앞서 있습니다. 등기부상 임차권도 2024.12.27 설정되어 매각으로 당연히 소멸하지 않는 권리로 분류됩니다.
다만 현재 최저매각가 240,000,000원에서는 구조가 다릅니다. 예상배당상 집행비용 4,160,000원을 빼고도 임차인에게 보증금 222,000,000원이 전액 배당되어 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 낙찰가가 192,000,000원, 153,600,000원으로 내려가면 임차보증금 미배당분이 각각 33,488,000원, 71,350,400원 발생하고, 그 금액이 매수인에게 승계됩니다. 결국 유찰이 거듭되어도 실질취득액은 약 2.25억원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 28층 건물 중 13층 · 아파트 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 240,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 민간임대주택 | 2020.04.28 민간임대주택 등록 · 2022.11.07 등기 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
등기부상 2022.11.07 우리은행 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 말소기준으로 산정된 권리는 2026.03.10 강제경매개시결정입니다. 임차인 이경열은 2022.12.26 전입, 2022.12.12 점유개시로 말소기준보다 앞서며, 2024.12.27 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경열 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 222,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 승계 |
임차인은 실제 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 이경열은 확정일자 2022.11.11과 배당요구를 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력도 인정되는 구조입니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 회차에서는 미배당액이 매수인에게 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 이경열 보증금 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 13,840,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 222,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구 222,000,000원 중 예상배당은 13,840,000원이고 미배당은 208,160,000원입니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 240,000,000원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 192,000,000원 | 33,488,000원 | 225,488,000원 |
| 3회 유찰 시 | 153,600,000원 | 71,350,400원 | 224,950,400원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근 수하임2차 202동에 위치하며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·공원·시청·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 편리하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 13층 1303호이며 계단식입니다. 위생·급배수, 가스보일러식 개별난방, 도시가스, 화재탐지·소화·경보, 승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 사용승인일은 2022.10.31입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 현재 회차에서는 임차보증금 222,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만 실제 배당 전 당해세·집행비용 등 선순위 공제에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 배당순위와 금액을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 후 인수액 재계산. 2회 유찰 시 33,488,000원, 3회 유찰 시 71,350,400원의 인수액이 제시되어 있습니다. 최저가만 보지 말고 반드시 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 이경열의 임차권등기는 2024.12.27 설정됐고 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 낙찰 전 최신 등기 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.03.19 기준 미납관리비 748,230원이 있습니다. 공용부분 부담 여부와 최신 금액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 이 주택은 민간임대주택으로 등기되어 있습니다. 매각 후 관련 법률관계와 말소 여부를 입찰 전 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다”
이 사건은 현재 회차만 보면 최저가 240,000,000원에 임차인 보증금 222,000,000원이 배당으로 전액 충당되어 인수 0원입니다. 하지만 핵심 권리인 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리입니다. 그래서 한 번 더 유찰되면 33,488,000원, 두 번 더 유찰되면 71,350,400원이 매수인에게 넘어오며, 실제 총부담은 각각 225,488,000원과 224,950,400원으로 거의 움직이지 않습니다.
실거래 금액 자료가 없어 이 실질취득액이 시장가격보다 높은지 낮은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건에서 확인해야 할 것은 단순 할인율이 아니라 현재 회차의 배당 가능성, 유찰 시 임차보증금 승계액, 그리고 약 2.25억원 수준의 실질취득 부담입니다. 현재 회차는 인수 0, 추가 유찰부터는 인수형. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
