광주지방법원 2026타경50349. 여수시 율촌면 조화리 689-1에 있는 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층이고, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 522㎡, 지목은 대이며 평지의 부정형 토지입니다. 소유권은 박종남·박종진·박화자가 각각 3분의 1씩 공유하고 있습니다.
가격만 보면 감정가 46,440,540원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 32,508,000원입니다. 그러나 이 사건은 일괄매각이면서 토지 및 건물 지분매각이고, 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한되는 특별매각조건이 있습니다. 제시외 건물과 수목도 포함됩니다. 따라서 일반적인 단독주택 전체 소유권 취득 사건과 같은 방식으로 가격을 비교하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50349 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 율촌면 조화리 689-1 · 득실길 19-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 토지 및 건물 지분매각 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 522㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유관계 | 박종남 3분의 1 · 박종진 3분의 1 · 박화자 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 46,440,540원 / 32,508,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구액 | 8,101,629원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한 |
| 기타 매각범위 | 제시외 건물 포함 · 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 압류가 핵심
등기상 과거 율촌농업협동조합 근저당은 2012.07.05. 및 2018.11.02.에 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석에서 제시된 말소기준은 2026.01.14. 국민행복기금 가압류 17,861,217원입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 한국자산관리공사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 전입은 빠르지만 보증금이 확인되지 않는다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종진 | 2021.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박종진의 전입신고일은 2021.07.09.로, 제시된 말소기준일 2026.01.14.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 감정평가 현장조사에서도 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 현재 회차 배당 구조 (매각가 32,508,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 985,144원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 17,861,217원 | 17,861,217원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 8,101,629원 | 8,101,629원 |
| 갑구 6번 가압류 · 한국자산관리공사 | 50,253,897원 | 5,560,010원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 32,508,000원 가정 시 채권 총액 76,216,743원 중 31,522,856원이 배당되고, 44,693,887원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 문제가 사라지는 것은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 32,508,000원 | 31,522,856원 | 44,693,887원 | 8,101,629원 전액 배당 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 22,755,600원 | 21,945,999원 | 54,270,744원 | 4,084,782원 배당 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 15,928,919원 | 15,242,198원 | 60,974,545원 | 0원 배당 |
유찰이 이어지면 매각가격은 32,508,000원에서 22,755,600원, 15,928,919원으로 내려갑니다. 하지만 선순위 압류와 점유관계는 단순히 최저가가 낮아진다고 없어지는 문제가 아닙니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 실제 인수형 권리로 확정된다면 낙찰가만으로 총취득비용을 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 여수시 율촌면 조화리 ‘조화마을’에 위치하며 주변은 자연부락과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있으나, 시외곽 지역으로 일반적인 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건이며 외벽은 적벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 일반공업지역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 77,900원/㎡입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 지상 감나무 등의 수목은 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 압류 확인. 2025.11.27. 성남세무서장 압류의 현재 존속 여부와 실제 인수 범위를 원등기 및 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 박종진 점유관계 확인. 전입일 2021.07.09.는 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약과 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 토지 및 건물 지분매각이므로 낙찰 후 취득하는 권리 범위와 다른 공유자들과의 사용·관리관계를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 특별매각조건상 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다. 외부 입찰자는 이 조건을 반영해야 합니다.
- 제시외 건물·수목. 제시외 건물과 수목이 매각범위에 포함되므로 현황·평가범위와 실제 경계를 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 일반공업지역, 토지거래계약에관한허가구역, 장애물제한표면구역 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 권리 확인이 먼저다
이 물건의 현재 최저가는 32,508,000원으로 감정가 46,440,540원의 70%입니다. 하지만 낮아진 최저가 자체가 투자 매력을 보장하지 않습니다. 말소기준보다 앞선 압류가 자료상 매수인 인수로 표시돼 있고, 2021.07.09. 전입한 박종진의 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 더구나 토지·건물 지분매각이며 공유자 우선매수권이라는 특별조건도 있습니다.
따라서 이 사건은 “가격부터 계산하는 물건”이 아니라 “실제 인수 범위부터 확정하는 물건”입니다. 선순위 압류의 처리와 박종진의 점유·임대차 관계가 해소되어야 비로소 32,508,000원이라는 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다. 권리 확인 전에는 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다.
