광주지방법원 2026타경50379. 전라남도 여수시 해산동 118의 토지 923㎡와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정상 건물은 일반음식점(공실)과 단독주택으로 이용 중이며, 현재 소유자는 주승연입니다. 감정가 371,261,800원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 259,883,000원입니다.
권리의 중심은 2017.08.07 설정된 여천농업협동조합 근저당권 80,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 문영희 근저당권과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 주채선의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없어, 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50379 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 해산동 118 · 대평길 80-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일반음식점(공실) 및 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 · 923㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 주승연 |
| 감정가 / 최저가 | 371,261,800원 / 259,883,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준은 2017.08.07 여천농업협동조합 근저당권 80,000,000원입니다. 2019.07.26 문영희 근저당권 84,000,000원과 2026.03.20 경매개시결정은 그보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 과거의 압류·가압류·근저당·경매신청 중 다수는 이미 말소되었고, 2005.07.21 여수시 압류 역시 2006.04.24 해제로 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주채선 | 2022.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 점유자는 1명입니다. 주채선의 전입일은 2022.11.08로, 말소기준권리 2017.08.07보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서에서 보증금·배당요구 여부를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단 자료는 없다
감정가 371,261,800원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 259,883,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%, 2회 유찰 시에는 181,918,100원, 3회 유찰 시에는 127,342,669원으로 계산되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일 지역·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가하면 안 됩니다. 단독주택과 토지, 일반음식점 용도가 결합된 물건은 개별성이 커서 가격 판단에 현장성과 토지 가치의 비중이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,438,362원 |
| 1. 근저당 · 여천농업협동조합 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 근저당 · 문영희 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 91,444,638원 |
현재 회차에서는 채권총액 164,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 91,444,638원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
2회 유찰 시 매각가 181,918,100원에서도 채권총액 164,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 14,571,247원이 남는 계산입니다. 반면 3회 유찰 시 매각가 127,342,669원에서는 채권자 배당액이 124,759,872원에 그쳐 39,240,128원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당 채권은 말소기준 이후 권리의 미회수분으로, 현재 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 해산동 ‘대평마을’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 일련번호 (2-가)는 일반음식점으로 이용 중이나 공실이고, 일련번호 (2-나)는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 923㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 147,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 건물. 일반음식점 부분은 목조 강판지붕 단층, 단독주택 부분은 블록조 슬래브지붕 단층입니다.
⑥ 매각조건 — 일괄매각과 경계 확인이 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물과 수목이 포함됩니다.
- 부속건물. 블록조 스레이트지붕 단층 부속사 23.2㎡는 현황 소재불명으로 멸실된 상태입니다.
- 매각 제외. 옥상 소재 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 경계측량. 토지의 지적경계가 불명확해 경계측량이 필요합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 주채선은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 토지 경계. 923㎡ 토지의 지적경계가 불명확하므로 현황과 공부의 경계를 직접 확인하고 필요하면 측량 비용까지 고려해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 옥상 컨테이너는 매각 대상이 아니므로 낙찰 후 소유관계와 처리 문제를 확인해야 합니다.
- 멸실 부속사. 공부상 부속사 23.2㎡가 현황에서 확인되지 않는 점을 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 토지·건물의 개별 현황과 주변 거래를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리”와 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2017.08.07 여천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 문영희 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 주채선도 2022.11.08 전입으로 대항력이 없어, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별도 문제입니다. 감정가 371,261,800원에서 최저가 259,883,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 더구나 단독주택·일반음식점·923㎡ 토지가 결합된 개별성이 큰 물건이고, 지적경계 불명확·제시외 건물·수목·매각제외 컨테이너까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 정리되어 있지만, 가격과 현장 확인이 승부처인 물건입니다.
