전주지방법원 2026타경117. 전주시 덕진구 호성동1가 ‘유원파크맨션’ 2동 408호, 전용면적 자료상 대상평형은 84.98㎡입니다. 1991년 7월 23일 준공, 총 220세대 단지입니다. 현재 소유자는 주식회사담박이고, 2022년 3월 23일 거래가액 1억 2,100만원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건은 2026년 3월 5일 강제경매개시결정이 내려진 구조입니다.
가격만 보면 상황은 긍정적입니다. 감정가 1억 6,500만원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 1억 1,550만원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균은 1억 5,500만원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 1억 3,300만원으로, 현재 최저가가 최근 평균과 최신 거래보다 모두 낮습니다. 최근 12개월 평균은 과거 전체 12건 평균 1억 4,950만원보다 높아졌고, 최근 12개월 대 과거 추세도 +5.6%입니다. 다만 가격 메리트와 별개로 대항력 임차인의 미상 보증금이 남아 있어 권리확정이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경117 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동1가 792 유원파크맨션 2동 4층 408호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 소리로 191 |
| 물건종류 / 이용상황 | 아파트 · 이용상태 자료 없음 |
| 단지 | 유원파크맨션 · 220세대 · 1991.07.23. 준공 |
| 소유자 | 주식회사담박 (2022.03.23. 거래가액 121,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지현 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 세금 압류를 따로 봐야 한다
등기부에는 2021년 8월 20일 허옥연의 전세권 1억 5,000만원이 설정됐지만 2021년 10월 22일 해지·말소되었습니다. 이후 2024년 7월 18일 국, 2025년 8월 6일 전주시의 압류가 각각 설정돼 있습니다. 두 압류 모두 데이터상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시됩니다.
| 임차인 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 2021.10.25 | 有 | 미상 | 미상 | 확정 필요 |
임차인 1명. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 미배당 인수액은 현재 확정할 수 없습니다. 임차인 이름이 등기부상 채권자·관계인과 동일하다는 점도 사실관계를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮다
유원파크맨션 동일 대상평형 84.54~84.98㎡의 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2026년 8월·7월·3월·2월 4건이며, 최근 12개월 평균은 155,000,000원, 최신 거래는 2026년 8월 133,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 164,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 6 | 163,000,000원 |
| 2025.08 | 84.54㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 2025.06 | 84.54㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2024.12 | 84.98㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 2024.11 | 84.98㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2024.09 | 84.98㎡ | 6 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 84.54㎡ | 13 | 127,000,000원 |
| 2024.05 | 84.98㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.54~84.98㎡ | 12건 | 149,500,000원 |
전체 12건 평균은 1억 4,950만원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 데이터가 더 중요합니다. 최근 12개월 평균은 1억 5,500만원, 최신 거래는 1억 3,300만원입니다. 현재 최저가 1억 1,550만원은 최근 12개월 평균의 74.5%이자 최신 거래의 약 86.8% 수준입니다. 또한 최근 12개월 대 과거 추세는 +5.6%로 상승 방향이므로, 현재 가격 자체는 최근 시세 대비 유리한 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 1. 갑구 12번 경매개시결정 · 김지현 | 165,000,000원 | 113,083,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1억 6,500만원 중 1억 1,308만 3,000원이 배당되고, 5,191만 7,000원 미배당이 발생합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산됐지만, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 등기부에는 매수인 인수로 표시된 압류가 있어 실제 인수·말소 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지·사다리형입니다.
- 도로. 중로각지이며 중로2류(폭 15m~20m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 제2종일반주거지역 포함으로 표시됩니다.
- 공시지가. 641,100원/㎡입니다.
- 환금성. 총 220세대 단지에서 최근 12건의 실거래가 확인되며, 거래가격은 1억 2,700만원~1억 7,000만원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김지현은 2021.10.25. 전입으로 대항력이 있고 보증금은 미상입니다. 전입·점유·확정일자·배당요구 여부와 실제 보증금부터 확인해야 합니다.
- 임차인과 등기상 관계 확인. 임차인 김지현이 강제경매 신청채권자와 동일 이름으로 기재돼 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도 메모돼 있습니다. 실제 관계를 원본서류로 확인해야 합니다.
- 압류 2건 확인. 2024.07.18. 국, 2025.08.06. 전주시 압류가 등기부상 매수인 인수 표시입니다. 실제 체납세액·말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮아 가격 메리트가 있지만, 임차보증금이 확인되기 전에는 최저가 자체를 실질취득가로 사용하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가는 80,850,000원, 3회 유찰 시 56,595,000원입니다. 가격은 더 낮아지지만 배당 부족액은 각각 86,005,300원과 109,823,710원으로 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계와 세금 압류 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 좋지만, 인수액을 먼저 확정해야 한다”
이 물건의 가장 큰 장점은 현재 최저가 1억 1,550만원입니다. 최근 12개월 평균 1억 5,500만원, 최신 거래 1억 3,300만원보다 낮기 때문에 가격만 보면 충분히 검토할 만합니다. 최근 12개월 대 과거 추세도 +5.6%로 상승 방향입니다.
그러나 권리분석에서는 이야기가 달라집니다. 임차인 김지현은 대항력 있음으로 표시돼 있고, 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음으로 표시돼 있지만, 등기부상 국·전주시 압류는 매수인 인수로 표시되어 있어 별도의 세금 확인도 필요합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 ‘최저가 할인율’이 아니라 임차보증금과 압류의 실제 부담을 확정한 뒤 실질취득액을 계산하는 것입니다.
가격은 합격권, 권리는 확인 후 결정. 임차보증금이 실제로 배당되거나 승계 부담이 없는 것으로 확인되면 현재 최저가의 가격 메리트가 살아납니다. 반대로 대항력 보증금의 미배당 인수가 발생한다면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 크게 줄지 않을 수 있으므로, 반드시 보증금 확인 이후 응찰가를 정해야 합니다.
