전주지방법원 2026타경30163. 임실읍 이도리 상원상아아파트 나동 1층 112호, 전용 59.58㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 진홍신이며 2025.07.02 매매를 원인으로 2025.07.03 소유권을 취득했고 거래가액은 40,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 근저당이 아니라 2023.02.02 임실군 압류입니다. 그보다 뒤에 설정돼 현재 남아 있는 2026.02.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음입니다.
권리관계에서 확인할 사람은 임차인 진미선 1명입니다. 진미선은 2020.12.24 매매로 이 부동산을 취득했던 전 소유자이고, 2025.01.13 전입했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2023.02.02보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 2026.05.15 배당요구를 했으므로 배당 순위와 최우선변제 가능 여부는 원문 서류 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 182-2 상원상아아파트 제나동 제1층 제112호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.58㎡ · 5층 중 1층 |
| 단지 | 상원상아 · 65세대 · 1992.08.05 준공 |
| 소유자 | 진홍신 · 2025.07.02 매매 · 거래가액 40,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 30,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송훈 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 임실군 압류
현재 권리분석의 기준점은 2023.02.02 갑구 6번 임실군 압류입니다. 1992.10.20 설정된 한국주택은행 근저당은 2012.12.28 이미 말소됐고, 1999.06.24 농업협동조합중앙회 가압류도 2020.12.31 말소됐습니다. 2020.12.29 진홍신 명의 소유권이전청구권 가등기 역시 2024.08.08 말소됐으며, 2024.07.30 대한채권관리대부 가압류도 2025.07.07 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 매수인이 승계할 선순위 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진미선 | 2025.01.13 | 미상 | 2026.05.15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
상원상아 동일 평형 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 42,416,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 더 중요하게 봐야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 37,600,000원, 최신 거래는 2026.05의 30,000,000원입니다. 현재 최저가 30,100,000원은 최근 12개월 평균의 80.1%이지만, 최신 거래가보다 오히려 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.58㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2025.10 | 59.58㎡ | 5 | 32,000,000원 |
| 2025.07 | 59.58㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2024.04 | 59.98㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2024.02 | 59.98㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2024.01 | 59.98㎡ | 2 | 55,500,000원 |
| 2023.12 | 59.98㎡ | 1 | 42,000,000원 |
| 2023.08 | 59.98㎡ | 5 | 35,500,000원 |
| 2023.03 | 59.58㎡ | 5 | 38,000,000원 |
| 2023.02 | 59.58㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 37,600,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 42,416,666원 |
전체 실거래 범위는 30,000,000원~58,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -18.0%로 내려와 있습니다. 따라서 전체 평균 42,416,666원만 놓고 현재 최저가를 크게 할인된 가격이라고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 평균 대비로는 낮지만, 최신 거래 30,000,000원보다 현재 최저가가 높다는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 941,800원 |
| 2. 갑구 13번 경매개시결정 · 송훈 | 70,000,000원 | 29,158,200원 |
| 미배당 | - | 40,841,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 70,000,000원 중 29,158,200원이 배당되고 40,841,800원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임실군 압류액, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 30,100,000원 | 29,158,200원 | 40,841,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 21,070,000원 | 20,290,740원 | 49,709,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 14,748,999원 | 14,083,517원 | 55,916,483원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 현재 물건도 1회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오상 매각가는 21,070,000원, 14,748,999원으로 내려가지만, 현재 가격 판단은 향후 회차보다 우선 최신 실거래 30,000,000원과 최근 하락 추세를 기준으로 잡는 편이 안전합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 임실동중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 임실읍 소재 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 112호로, 위생·급배수·난방·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 5미터 내외 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 건축 등 허가제한지역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중이고 공시지가는 236,300원/㎡입니다.
- 환금성. 65세대 단지이고 실거래는 30,000,000원에서 58,000,000원까지 편차가 크며 최근 가격 추세는 -18.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 현재 최저가 30,100,000원은 최근 12개월 평균의 80.1%지만 최신 거래 30,000,000원보다 높습니다. 전체 평균만 보고 저평가로 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -18.0%인 흐름을 입찰가 상한에 반영할 필요가 있습니다.
- 임차인 원본 확인. 진미선은 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부가 미상이고 배당요구를 했습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 진미선은 전 소유자이면서 현재 임차인으로 조사됐으므로 실제 임대차 관계와 점유 형태를 확인하세요.
- 압류 세액 확인. 말소기준권리가 임실군 압류이고 압류액은 표시되지 않았으므로 실제 배당관계 확인을 위해 체납세액과 교부청구 내용을 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전 및 인도 절차를 고려하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 최신 거래가 기준”
이 물건은 말소기준권리보다 늦은 전입 임차인 1명이고 매수인 인수액은 0원이라 법적 승계 위험은 비교적 단순합니다. 반면 가격은 해석이 다릅니다. 1회 유찰로 30,100,000원까지 내려왔고 최근 12개월 평균 37,600,000원보다 낮지만, 2026.05 최신 거래는 30,000,000원입니다. 게다가 최근 거래 추세도 -18.0%입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율보다 최신 실거래와 하락 흐름을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 조건부입니다.
