전주지방법원 2026타경30224. 전주시 완산구 평화동2가 현대아파트 101동 20층 2005호, 전용 75.12㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사일천이며 2012.12.03 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2015.01.23 설정된 주식회사우리은행 근저당권 200,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단·국·전주시의 압류와 여러 금융기관의 가압류, 경매개시결정은 등기 순위상 모두 말소기준 이후입니다.
이 사건에서 가격 판단은 감정가 자체보다 현재 실질취득액을 봐야 합니다. 감정가 186,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 180,333,333원보다 약 3.1% 높았지만, 한 차례 유찰되어 최저가가 130,200,000원으로 내려왔습니다. 매수인이 승계할 보증금이나 권리가 없어 실질취득액 역시 130,200,000원으로 동일합니다. 이는 최근 12개월 평균의 72.2%, 최신 거래 188,000,000원의 약 69.3%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 336-6 현대아파트 101동 20층 2005호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 75.12㎡ · 20층 중 20층 |
| 소유자 | 주식회사일천 (2012.12.03 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 130,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 359,175,740원 |
| 말소기준 | 2015.01.23 을구 8번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2015.01.23 우리은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 농협은행·우리금융캐피탈·전북신용보증재단·서울보증보험· 국민은행의 가압류, 전주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심지희 | 본건 전부 | 2020.03.31 | 미상 | 3,000 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
심지희의 전입일은 2020.03.31로 말소기준일인 2015.01.23보다 늦습니다. 따라서 현재 자료의 판정대로 대항력은 없고, 보증금의 매수인 승계도 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 가능성을 단정할 수는 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만, 현재 회차는 최근 시세의 72.2%
가격 메리트는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단하는 것이 적절합니다. 동일 면적 75.12㎡의 최근 12개월 거래는 3건으로 평균 180,333,333원, 최신 거래는 2026.04의 188,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 4.4% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 75.12㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2025.12 | 75.12㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2025.09 | 75.12㎡ | 19 | 178,000,000원 |
| 2025.04 | 75.12㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 75.12㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2024.08 | 75.12㎡ | 9 | 182,000,000원 |
| 2024.08 | 75.12㎡ | 9 | 182,000,000원 |
| 2024.02 | 75.12㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.07 | 75.12㎡ | 3 | 164,000,000원 |
| 2023.06 | 75.12㎡ | 4 | 161,000,000원 |
| 2022.07 | 75.12㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2022.01 | 75.12㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.12㎡ | 3건 | 180,333,333원 |
| 전체 평균 | 75.12㎡ | 12건 | 174,583,333원 |
전체 12건 평균 174,583,333원보다도 현재 최저가는 낮지만, 더 중요한 비교 기준은 최근 12개월 평균 180,333,333원과 최신 거래 188,000,000원입니다. 현재 실질취득액 130,200,000원은 최근 평균보다 50,133,333원 낮고, 최신 거래보다 57,800,000원 낮습니다. 감정가 단계에서는 최근 평균보다 높았지만, 1회 유찰이 발생하면서 현재 회차에는 분명한 가격 차이가 생겼습니다.
회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 130,200,000원 | 0원 | 471,387,036원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 91,140,000원 | 0원 | 509,864,756원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 63,797,999원 | 0원 | 536,714,601원 |
③ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,622,800원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사우리은행 | 200,000,000원 | 127,577,200원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 67,166,848원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 31,500,285원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전북신용보증재단 | 58,653,950원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 88,880,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 152,763,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 598,964,236원 중 예상 배당액은 127,577,200원이고, 미배당액은 471,387,036원입니다. 신청채권자 청구액은 359,175,740원이며 현재 회차 예상 배당은 127,577,200원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신성초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 모악로가 통과합니다. 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 조사일 현재 아파트 1세대로 이용 중입니다. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물의 20층 2005호입니다.
- 설비. 승강기설비, 소방설비, 난방설비와 기본적인 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 4개면이 모두 도로에 접하고, 주로 남측의 왕복 4차선 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 공시지가 895,800원/㎡이며 상대보호구역과 중로1류 저촉, 소로2류 접합 사항이 있습니다.
- 단지. 현대아파트는 539세대, 1996.05.29 준공입니다. 동일 면적 실거래 12건 평균은 174,583,333원이고 최근 12개월 평균은 180,333,333원입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 재확인. 심지희의 전입일 2020.03.31은 말소기준 2015.01.23보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 매수인 승계는 없더라도 배당관계 확인 차원에서 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선배당으로 후순위 배당표가 달라질 수 있으므로 실제 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 12건 평균 174,583,333원보다 최근 12개월 평균 180,333,333원과 최신 거래 188,000,000원을 우선 기준으로 비교하세요.
- 단지 경매 환금성. 평균 유찰 1.7회·낙찰률 25.0%이므로 현재 할인폭만 보지 말고 실제 응찰수요와 매도 가능성을 함께 점검하세요.
- 최상층 상태 확인. 본건은 20층 건물의 20층입니다. 내부 상태와 설비, 점유 현황은 현장에서 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현재 회차는 가격 차이도 있다”
이 물건은 현재 자료 기준으로 매수인 인수 0원입니다. 말소기준인 2015.01.23 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고, 실제 임차인 심지희도 2020.03.31 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 최저가 130,200,000원과 실질취득액이 동일합니다.
가격도 감정가 단계와 현재 회차를 구분해서 봐야 합니다. 감정가 186,000,000원은 최근 12개월 평균 180,333,333원을 웃돌았지만, 1회 유찰 후 실질취득액은 최근 평균의 72.2%, 최신 거래 188,000,000원의 약 69.3%까지 내려왔습니다. 최근 거래 추세도 이전 거래군 대비 4.4% 상승이므로 현재 가격 차이는 과거 평균에 기대어 만든 할인 착시가 아닙니다.
다만 압류 3건의 당해세 여부에 따른 배당 변동, 총 471,387,036원의 미배당, 단지 경매 평균 유찰 1.7회·낙찰률 25.0%는 분명한 확인 포인트입니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만, 세금 배당과 환금성 확인을 전제로 접근할 사건입니다.
