전주지방법원 2026타경30224. 전주시 완산구 평화동2가 현대아파트 101동 20층 2005호, 전용 75.12㎡ 아파트입니다. 감정가는 186,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 130,200,000원, 감정가의 70%입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2015.01.23 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 200,000,000원입니다. 2024년 이후의 압류·가압류와 2026년 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서 실제 임차인은 심지희 1명입니다. 본건 전부를 점유하고 있으며 전입일은 2020.03.31입니다. 이는 말소기준인 2015.01.23보다 뒤이므로 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 가격 비교 역시 별도의 인수액을 더한 실질취득가가 아니라 현재 최저매각가 130,200,000원을 기준으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30224 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 336-6 현대아파트 101동 20층 2005호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 75.12㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 20층 중 20층 |
| 현재 소유자 | 주식회사일천 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 130,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 359,175,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 이용상태 | 아파트 1세대 |
① 권리 흐름 — 2015년 우리은행 근저당이 기준
현재 권리분석의 중심은 2015.01.23 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 200,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 농협은행·우리금융캐피탈·전북신용보증재단·서울보증보험·국민은행의 가압류, 전주시 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 승계 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심지희 | 본건 전부 | 2020.03.31 | 3,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
심지희의 전입신고는 말소기준권리 설정일인 2015.01.23보다 늦은 2020.03.31입니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금 승계 위험도 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았지만, 대항력 부재라는 매수인 인수 판단은 달라지지 않습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월·최신 거래가 더 중요하다
현대아파트 동일 면적 75.12㎡ 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 174,583,333원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 180,333,333원, 최신 거래는 2026.04의 188,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간보다 4.4% 상승했습니다. 현재 최저가 130,200,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%로, 최근 시세보다 낮은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 75.12㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2025.12 | 75.12㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2025.09 | 75.12㎡ | 19 | 178,000,000원 |
| 2025.04 | 75.12㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 75.12㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2024.08 | 75.12㎡ | 9 | 182,000,000원 |
| 2024.08 | 75.12㎡ | 9 | 182,000,000원 |
| 2024.02 | 75.12㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.07 | 75.12㎡ | 3 | 164,000,000원 |
| 2023.06 | 75.12㎡ | 4 | 161,000,000원 |
| 2022.07 | 75.12㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2022.01 | 75.12㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 180,333,333원 |
전체 12건의 가격 범위는 161,000,000원~188,000,000원입니다. 현재 최저매각가 130,200,000원은 전체 평균 대비 74.6%이지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 대비로도 72.2%입니다. 최신 거래 188,000,000원과 비교해도 최저가가 낮아, 현재 회차에는 가격 할인 구간이 실제로 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,622,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 200,000,000원 | 127,577,200원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 | 67,166,848원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 31,500,285원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전북신용보증재단 | 58,653,950원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 88,880,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 국민은행 | 152,763,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 598,964,236원 중 127,577,200원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 471,387,036원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부 등에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있으나, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 130,200,000원 | 127,577,200원 | 471,387,036원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 91,140,000원 | 89,099,480원 | 509,864,756원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 63,797,999원 | 62,249,635원 | 536,714,601원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 인수형이 아닙니다. 따라서 유찰될수록 낙찰가가 내려가면서 실질취득액도 함께 내려가는 일반적인 소멸형 구조입니다. 현재 회차에서도 인수액은 0원이며, 2회·3회 유찰 시나리오에서도 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신성초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 모악로가 통과하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 조사일 현재 아파트 1세대로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물의 20층 2005호이며 승강기·소방·난방·위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 유사 사다리형의 아파트 건부지이고, 4개면이 도로에 접하며 주로 남측 왕복 4차선 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 일부 필지는 중로1류 저촉·소로2류 접합, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 규모·거래. 현대아파트는 539세대이며 1996.05.29 준공, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 실제 임차인 심지희가 본건 전부를 점유 중입니다. 대항력은 없지만 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 고려해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당요구·교부청구 내용을 최종 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 174,583,333원보다 최근 12개월 평균 180,333,333원과 최신 거래 188,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 현재 가격. 최저가 130,200,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 별도 보증금 승계액을 더할 필요가 없습니다.
- 관리비·점유 상태. 실제 미납 관리비와 내부 상태, 인도 가능 시점은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘입찰가 관리’가 승부처
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 승계하는 유형이 아닙니다. 실제 임차인 1명은 있지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 소멸형입니다.
가격도 현재 회차에서는 의미가 있습니다. 최저매각가 130,200,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 180,333,333원의 72.2%이고, 최신 거래 188,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 흐름 역시 과거보다 4.4% 높은 방향으로 집계돼 있어, 단순히 오래된 고가 거래가 평균을 끌어올린 사례가 아닙니다. 다만 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.7회, 낙찰률 25.0%라는 통계를 감안하면 권리는 합격, 가격도 할인 구간 — 최종 승부는 경쟁 입찰 속에서 얼마까지 써낼지에 있습니다.
