25,536,000원
광주지방법원 2025타경52112. 전남 광양시 중동 성호아파트 107동 1202호, 전용 49.95㎡ 아파트입니다. 감정가는 57,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 25,536,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 가격이 크게 할인된 물건입니다. 그런데 등기부의 을구 7번을 확인하면 이 가격 하락을 그대로 투자 매력으로 해석해서는 안 되는 이유가 드러납니다.
임차인 권성택은 2022년 5월 2일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 2024년 2월 22일에는 보증금 66,150,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 이는 2025년 10월 1일 경매개시결정보다 앞서는 권리입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단할 수 없습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 배당액도 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 증가합니다. 현 회차의 실질취득액은 67,009,648원으로 감정가와 최근 실거래 평균을 모두 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 제107동 제12층 제1202호 도로명주소: 전라남도 광양시 광장로 112-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.95㎡ · 지상 18층 중 12층 |
| 사용승인 | 1998.05.09 · 철근콘크리트구조 · 평슬래브지붕 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.04.29 소유권이전 · 거래가액 53,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 25,536,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 66,150,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 실제 임차인 | 권성택 1명 · 보증금 66,150,000원 |
| 예상 인수액 | 41,473,648원 (현 회차 배당 가정) |
| 미납 관리비 | 1,264,200원 (2025.10.14 현황조사 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다
이 사건의 말소기준은 2025.10.01 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행 명의 근저당권들은 이미 등기부상 말소되었으며, 현재 문제 되는 핵심 권리는 말소기준보다 먼저 성립한 권성택의 주택임차권입니다.
권성택은 전입·점유·확정일자를 2022.05.02에 갖췄고, 2024.02.22 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정에 앞서는 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액은 낙찰자가 부담합니다. 반면 경매개시결정 이후 등기된 광양시의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 권성택 전유부분 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.05.02 확정 2022.05.02 임차권등기 2024.02.22 |
66,150,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 먼저 전입·점유 |
|---|---|
| 우선변제권 | 있음 · 2022.05.02 확정일자 취득 |
| 배당요구 | 신고됨 · 2024.02.22 |
| 임차보증금 | 66,150,000원 |
| 예상 우선배당 | 24,676,352원 |
| 미배당 인수액 | 41,473,648원 |
| 매수인 승계 | 미배당 보증금 승계 전액 배당되지 않는 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득액은 비싸다
성호1차아파트 동일 면적(전용 49.95㎡)의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 최근 실거래 평균은 47,443,333원, 가장 최근인 2026년 4월 거래가는 39,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.95㎡ | 13 | 39,500,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 10 | 49,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 17 | 56,500,000원 |
| 2026.01 | 49.95㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 49.95㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 16 | 48,500,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 14 | 52,000,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 16 | 58,820,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 6 | 38,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 최근 평균 | 49.95㎡ | 12건 | 47,443,333원 |
최저가 25,536,000원만 최근 실거래 평균과 비교하면 시세의 53.8%입니다. 하지만 이 물건은 보증금 인수가 필수적으로 고려되어야 하므로, 그 비율을 가격 할인율로 사용하면 실제 취득비용을 왜곡하게 됩니다.
최근 12개월 실거래 평균은 47,443,333원이고, 최신 거래는 39,500,000원입니다. 따라서 현 회차에 최저가로 낙찰받더라도 실제 부담액은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 감정가 57,000,000원보다도 높은 수준입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 여기에 별도로 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,536,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 859,648원 |
| 1. 임차인 권성택 · 우선변제 | 66,150,000원 | 24,676,352원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 66,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | — | 41,473,648원 |
집행비용은 추정치이며, 임차보증금 미배당액은 별도의 배당금이 아니라 매수인이 인수할 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금을 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 물건에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 보증금 미배당액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가만 비교하지 않고 각 회차의 낙찰가 + 인수액을 함께 확인해야 합니다.
| 구분 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 25,536,000원 | 41,473,648원 | 67,009,648원 |
| 4회 유찰 시 | 20,428,800원 | 46,488,918원 | 66,917,718원 |
| 5회 유찰 시 | 16,343,040원 | 50,501,135원 | 66,844,175원 |
실질취득액은 각 회차 예상 낙찰가와 인수액의 합계입니다. 회차별 집행비용 추정에 따른 차이가 포함되어 있으며 취득부대비용은 제외했습니다.
낙찰가 하락분의 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다. 따라서 최저매각가가 계속 내려간다는 이유만으로 시세 대비 저렴해진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 소재 중동초등학교 남동측 인접 지역입니다. 주변은 아파트단지와 업무시설, 점포 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 단지 주변으로 2차선 도로 및 광대로 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 1998년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중동초등학교 관련 교육환경보호구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 성호1차는 1,362세대이며, 동일 면적 실거래는 35,000,000원부터 58,820,000원까지 분포합니다. 층·상태 등에 따라 거래가격 차이가 있으므로 단순 평균만으로 개별 호수 가치를 확정하기 어렵습니다.
- 환금성. 동일 면적의 최근 거래는 확인되지만, 선순위 보증금 인수를 반영한 취득비용이 최근 거래가격보다 높은 점과 단지 경매 평균 6.1회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 별도 확인 사항 — 관리비와 민간임대주택 등록
매각대금 완납 후 등록관서에 등록말소를 신청하고 부기등기를 말소할 수 있다는 내용이 있으므로, 낙찰 이후 관련 절차를 확인해야 합니다. 임대주택 등록말소 문제와 선순위 임차보증금 인수 문제는 별개입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득액을 기준으로 판단. 현 회차 최저가 25,536,000원에 임차보증금 인수액 41,473,648원을 더해 판단해야 합니다. 최저가와 실거래가만 비교해서는 안 됩니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 권성택의 전입·점유·확정일자·임차권등기 및 매각물건명세서상 잔액 인수 문구를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 및 보증기관 관계 확인. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금의 관계, 실제 채권 귀속 및 최종 배당에 따른 인수액을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰에 대한 착시 경계. 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수액이 증가해 실질취득액은 크게 달라지지 않을 수 있습니다.
- 미납 관리비 확인. 2025.10.14 기준 체납액 1,264,200원의 현재 잔액과 공용부분 해당액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록말소. 매각대금 완납 후 등록관서의 말소 절차와 부기등기 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태와 보증금 반환에 따른 인도·명도 문제를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당관계 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,553만원에 낙찰받아도 2,553만원짜리 집이 아니다”
이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 인수 구조입니다. 최저매각가 25,536,000원은 최근 실거래 평균의 53.8%이지만, 보증금 미배당액 41,473,648원을 인수하면 실질취득액은 67,009,648원이 됩니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 47,443,333원은 물론 최신 거래가 39,500,000원도 웃돕니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가 감소분이 인수액 증가로 대부분 상쇄되므로 가격 메리트가 자연스럽게 커지는 구조가 아닙니다.
여기에 미납 관리비와 민간임대주택 등록말소 절차까지 확인해야 합니다. 겉으로 보이는 낙찰가는 낮지만, 선순위 보증금을 포함한 실제 취득비용은 시세보다 높은 물건이라는 점이 이 사건의 결론입니다. 입찰 판단은 최저가가 아닌 전체 인수 부담과 실질취득액을 기준으로 이루어져야 합니다.
