광주지방법원 2025타경52112. 광양시 중동 성호아파트 107동 12층 1202호입니다. 이 사건의 핵심은 현재 최저가 25,536,000원이 아니라, 2022.05.02. 전입·점유와 확정일자를 갖춘 임차인 권성택의 보증금 66,150,000원입니다. 2024.02.22. 주택임차권등기까지 되어 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 24,676,352원, 남는 보증금은 41,473,648원입니다. 따라서 낙찰가만 보고 “감정가의 45% 수준”이라고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 매수인의 실질취득은 보증금 66,150,000원 수준에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 107동 12층1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지상18층 중 12층 |
| 사용승인 | 1998년 5월 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.03.13. 매매 · 거래가액 53,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 25,536,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 66,150,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저다
이 사건에서 선언된 말소기준은 2025.10.01. 강제경매개시결정입니다. 임차인 권성택은 그보다 앞선 2022.05.02. 주민등록·점유개시·확정일자를 갖추고 있고, 2024.02.22. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 없어지는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권성택 | 전유부분 건물의전부 | 66,150,000원 | 2022.05.02 / 2022.05.02 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 권성택 1명입니다. 배당요구는 2024.02.22. 접수됐고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가가 보증금보다 훨씬 낮아 배당만으로 전액을 회수할 수 없습니다. 매각물건명세서도 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
성호1차 동일 면적 49.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 47,443,333원, 최신 거래는 2026.04. 39,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.95㎡ | 13 | 39,500,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 10 | 49,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 17 | 56,500,000원 |
| 2026.01 | 49.95㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 49.95㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 16 | 48,500,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 14 | 52,000,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 16 | 58,820,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 6 | 38,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 평균 | 49.95㎡ | 12건 | 47,443,333원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 53.8%이지만, 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 선순위 임차보증금 때문에 실질취득 기준은 약 66,150,000원이며, 이는 최근 12개월 평균 47,443,333원뿐 아니라 최신 거래 39,500,000원, 최근 거래 최고 58,820,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,536,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 859,648원 |
| 1. 임차인 권성택 보증금 · 우선변제 | 66,150,000원 | 24,676,352원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 66,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 부족분 41,473,648원을 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 성격 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 25,536,000원 | 41,473,648원 | ≈ 보증금 66,150,000원 수준 |
| 4회 유찰 시 | 20,428,800원 | 46,488,918원 | ≈ 보증금 66,150,000원 수준 |
| 5회 유찰 시 | 16,343,040원 | 50,501,135원 | ≈ 보증금 66,150,000원 수준 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중동초등학교 남동측에 인접하며, 부근은 아파트 단지와 각종 업무시설·점포 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 단지 주변으로 2차선 및 광대로 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 1998년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상18층 건물 내 12층 1202호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 광로2류·중로2류·소로1류와 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 아파트 단지로 이용되는 다각형 토지이며 공시지가는 705,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 성호1차는 1,362세대이고 동일 면적 최근 12개월 실거래가 35,000,000원부터 58,820,000원까지 형성돼 있습니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.2회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 25,536,000원은 표면 가격일 뿐입니다. 현재 회차에서 임차보증금 미배당 41,473,648원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 시세 비교 기준. 최저가가 아니라 실질취득 약 66,150,000원을 최근 12개월 평균 47,443,333원과 최신 거래 39,500,000원에 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 효과. 4회 유찰 시 인수액 46,488,918원, 5회 유찰 시 50,501,135원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 그대로 총 취득부담 하락으로 이어지지 않습니다.
- 임차권 확인. 권성택은 전입·점유·확정일자가 모두 2022.05.02.이고 2024.02.22. 임차권등기를 마친 대항력 있는 임차인입니다.
- 미납 관리비. 2025.10.14. 기준 미납 관리비 1,264,200원이 기재되어 있으므로 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대 부기등기. 매각대금 완납 후 등록관서에 등록말소 신청 및 부기등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도, 실질취득은 싸지 않다”
이 물건은 감정가 57,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 25,536,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 임차인 권성택의 보증금 66,150,000원이 남아 있고, 현재 회차 예상 미배당액 41,473,648원을 매수인이 인수합니다.
더 중요한 것은 추가 유찰입니다. 4회 유찰 시 인수액은 46,488,918원, 5회 유찰 시 50,501,135원으로 늘어납니다. 즉 이 사건은 낙찰가를 낮추면 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 47,443,333원, 최신 거래는 39,500,000원, 최고 거래도 58,820,000원입니다. 실질취득 약 66,150,000원은 이 가격대보다 높습니다. 여기에 현재 3회 유찰, 단지 경매 평균 6.2회 유찰, 미납 관리비와 민간임대주택 부기등기 정리까지 확인해야 합니다. 최저가는 낮지만 가격 메리트는 없고, 선순위 임차권 인수까지 명확한 고위험 구조입니다.
