광주지방법원 2025타경52148. 전라남도 여수시 국동 193-70 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 감정평가 이용상태는 지하층이 주차장, 1·2층이 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 가장 먼저 남아 있는 담보권은 2015.07.02. 좌수영새마을금고의 채권최고액 70,000,000원 근저당으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 뒤의 근저당 50,000,000원·120,000,000원과 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 94,246,000원으로 감정가 262,964,000원의 35.84% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 4회 유찰 이력과 위반건축물 기재, 제시외 건물 포함 조건은 가격과 별도로 확인해야 할 핵심 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52148 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 193-70 · 전라남도 여수시 국동14길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 지하층 주차장 · 1,2층 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 · 144.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 338,600원/㎡ |
| 소유자 | 김가은 |
| 감정가 / 최저가 | 262,964,000원 / 94,246,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 221,927,806원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 미배당과 매수인 인수는 다르다
임차인 없음. 따라서 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2015.07.02. 좌수영새마을금고 근저당 70,000,000원이며, 같은 날 설정된 50,000,000원 근저당과 2015.09.08. 설정된 120,000,000원 근저당, 2025.10.14. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 262,964,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 94,246,000원입니다. 현재 회차 비율은 35.84%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 75,396,800원과 60,317,440원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 94,246,000원 | 92,149,572원 | 147,850,428원 |
| 5회 유찰 시 | 75,396,800원 | 73,639,658원 | 166,360,342원 |
| 6회 유찰 시 | 60,317,440원 | 58,831,726원 | 181,168,274원 |
③ 예상배당표 (매각가 94,246,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,096,428원 |
| 을구 1번 근저당 · 좌수영새마을금고 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 좌수영새마을금고 | 50,000,000원 | 22,149,572원 |
| 을구 3번 근저당 · 좌수영새마을금고 | 120,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
담보채권 합계 240,000,000원 중 예상배당은 92,149,572원, 미배당은 147,850,428원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건 자체 리스크 — 위반건축물·제시외 건물 확인
감정평가상 건물은 철근콘크리트 및 경량철골조 슬래브 및 판넬지붕 2층 구조이고, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다. 감정요항표의 공부와의 차이에는 별도 내용이 기재되어 있지 않지만, 매각물건명세서에는 위반건축물 사항이 명시되어 있으므로 입찰 전 위반 부분과 제시외 건물의 범위를 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 주위환경. 여수시 국동 소재 구봉초등학교 남측 인근이며, 주로 단독주택으로 이루어진 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 144.0㎡, 완경사·세로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 구봉중학교·구봉초등학교 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 338,600원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인 확인. 허가민원과-72091(2022.10.19.)호의 위반 내용과 시정 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정 대상 범위를 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 필요 여부는 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 35.84%이나, 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 공동담보 관계 확인. 세 근저당 모두 토지 전라남도 여수시 국동 193-70과 공동담보 관계가 기재되어 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 발생해도 본 사건에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2015.07.02. 좌수영새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체에는 4회 유찰, 위반건축물 기재, 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 확인 과제가 있습니다. 현재 최저가 94,246,000원은 감정가 262,964,000원의 35.84%지만, 최근 실거래 비교 없이 이 수치만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 건축물 현황과 실제 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
