광주지방법원 2025타경52148. 여수시 국동 193-70 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가상 실제 이용은 지하층 주차장, 1·2층 단독주택입니다. 토지는 대지 144㎡이고, 구봉초등학교 남측 인근의 기존 주택지대에 자리합니다.
권리 구조의 기준점은 2015년 7월 2일 좌수영새마을금고의 채권최고액 70,000,000원 근저당권입니다. 뒤이어 같은 날 50,000,000원, 2015년 9월 8일 120,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 임차인은 없어 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 등기 권리와 별개로 위반건축물 및 제시외 건물 문제가 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52148 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 193-70 · 전라남도 여수시 국동14길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 지하층 주차장, 1·2층 단독주택 |
| 토지 | 대 144㎡ · 제1종일반주거지역 · 단독 이용 · 완경사 · 세로장방 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 및 경량철골조 · 슬래브 및 판넬지붕 · 2층 |
| 소유자 | 김가은 · 2023.11.03. 상속, 2024.05.28. 소유권경정 |
| 감정가 / 최저가 | 262,964,000원 / 147,260,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 좌수영새마을금고 / 221,927,806원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 위반건축물 기재 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원
말소기준권리는 2015.07.02. 좌수영새마을금고 근저당권입니다. 같은 채권자의 후순위 근저당권 2건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 강성로 명의의 20,000,000원 및 317,209,000원 가압류에는 각각 말소등기가 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 낙찰자가 승계할 권리는 확인되지 않으며, 예상 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 56%보다 ‘시세 공백’이 먼저다
현재 최저가는 감정가 262,964,000원의 56%인 147,260,000원입니다. 인수액이 없으므로 실질취득도 147,260,000원으로 계산됩니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가·실질취득 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 147,260,000원 | 432,810,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 103,082,000원 | 476,370,148원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 72,157,400원 | 506,750,433원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 매수인 인수액은 계속 0원이고, 실질취득은 각 회차 매각가와 같습니다. 반면 채권자의 미배당액은 더 커집니다. 이는 낙찰자의 인수 위험을 의미하지는 않지만, 채권총액이 매각대금을 크게 웃도는 배당 구조임을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,861,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 좌수영새마을금고 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 좌수영새마을금고 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 좌수영새마을금고 | 120,000,000원 | 24,398,360원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 강성로 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 강성로 | 317,209,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 577,209,000원 중 144,398,360원이 배당되고, 미배당액은 432,810,640원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 국동 구봉초등학교 남측 인근이며, 주변은 주로 단독주택으로 이루어진 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 지하층은 주차장, 1·2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지 144㎡, 완경사·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 구봉초등학교·구봉중학교 상대보호구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 환금성. 토지와 비표준화된 단독주택 이용 건물을 함께 취득하는 물건으로, 공동주택 호수보다 상태·적법성·수선 범위에 따른 가격 편차가 클 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 건축물관리대장상 위반 내용, 대상 면적, 시정 여부와 현재 현황을 관할 부서 및 원본 대장에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·구조·면적·이용상태와 감정평가 반영 범위를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 147,260,000원이 감정가의 56%라는 사실만으로 저가라고 단정하지 말고, 국동 일대 토지와 유사 단독주택 거래를 별도로 비교하세요.
- 현장 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자, 인도 가능 시점, 내부 상태와 출입 가능 여부를 확인하세요.
- 토지 경계·도로. 대지 144㎡의 경계와 세로한면(가) 도로접면, 제시외 건물의 경계 침범 여부를 확인하세요.
- 배당권리 대조. 말소된 가압류 2건이 예상배당 계산에 포함된 사유와 실제 채권신고·배당요구 상태를 원본 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물관리대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 물건과 가격은 보류”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 임차인이 없어 매수인 인수액이 0원인 소멸형입니다. 현재 실질취득은 최저가와 같은 147,260,000원입니다. 그러나 이미 2회 유찰됐고, 비교 실거래가가 없는 상태에서 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
특히 매각물건명세서에 위반건축물 기재가 있고 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 이 물건의 승부처는 등기 인수 여부가 아니라 위반 부분의 실체, 제시외 건물 현황, 토지 경계, 점유와 실제 시장가격입니다. 권리는 합격이지만, 물건 상태와 가격은 확인 전까지 보류가 타당합니다.