광주지방법원 2025타경52196. 순천 조례동 ‘시대아파트’ 101동 504호, 전용 36.368㎡ 아파트입니다. 감정가는 58,000,000원인데 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 20,787,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 50,691,666원의 41.0%입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 아니라 임차·전세권 구조를 먼저 계산해야 하는 물건입니다. 현재 소유자 김인순은 2022.02.25 거래가 49,000,000원에 취득했고, 김유정은 2022.02.24 전입, 2022.04.08 전세금 73,000,000원의 전세권을 등기했습니다.
경매개시결정은 2025.10.23이고 신청채권자 역시 김유정입니다. 김유정은 2025.11.11 배당요구를 했으며, 현재 최저가 20,787,000원을 기준으로 집행비용 774,166원을 뺀 20,012,834원만 전세권에 배당되고 52,987,166원이 남습니다. 임대차 보증금 액수와 확정일자는 확인되지 않았으므로 점유관계만으로 ‘대항력 확정’이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 전입일이 경매개시결정보다 앞서고, 같은 사람 명의의 73,000,000원 전세권까지 존재하므로 대항력 가능·미상 및 미배당 승계 위험을 보수적으로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52196 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 5층504호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 36.368㎡ · 지하2층 지상19층 중 5층 |
| 소유자 | 김인순 (2022.02.25 소유권이전 · 거래가 49,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 20,787,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김유정 / 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 가능성이 핵심
등기부상 과거 한국주택은행 근저당과 정읍농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 핵심은 을구 5번 김유정 전세권입니다. 전세권 설정계약일은 2022.02.24, 등기일은 2022.04.08, 전세금은 73,000,000원입니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.10.23입니다. 제공된 권리판정상 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있어 매수인 인수 위험을 전제로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 / 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유정 | 2022.02.24 | 임대차보증금 미상 등기 전세금 73,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 승계 가능 |
임대차 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정하지 않습니다. 다만 전입일이 경매개시결정보다 앞서고 동일인 명의 전세권 73,000,000원이 존재하므로 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가 41.0%보다 ‘실질취득’이 중요
시대아파트 전용 36.37㎡·37.39㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 50,691,666원, 최신 거래는 73,000,000원입니다. 현재 최저가는 평균의 41.0%에 불과하지만, 선순위 임차보증금 승계가 현실화되면 이 단순 비교는 의미가 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 50,691,666원 |
최근 거래 범위는 38,000,000원~73,000,000원입니다. 감정가 58,000,000원은 이 범위 안에 있고, 최저가는 20,787,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김유정의 실제 임대차보증금이 등기 전세금 73,000,000원과 동일하고 미배당 잔액을 매수인이 승계하게 된다면, 실질취득비용은 약 73,000,000원 수준이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 50,691,666원보다 높고 최신 거래 73,000,000원과 같은 수준입니다. 따라서 이 사건을 ‘최저가가 시세의 41.0%라서 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 774,166원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 김유정 | 73,000,000원 | 20,012,834원 |
| 미배당 · 김유정 | 73,000,000원 | 52,987,166원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 김유정 전세권 배당에 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 별도로 확인되는 대항력 임차관계가 동일한 73,000,000원 보증금을 기초로 한다면 미배당 잔액 승계 가능성을 따로 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 김유정 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 20,787,000원 | 20,012,834원 | 52,987,166원 |
| 5회 유찰 시 | 16,629,600원 | 15,930,267원 | 57,069,733원 |
| 6회 유찰 시 | 13,303,680원 | 12,664,214원 | 60,335,786원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 조례동 NC백화점 순천점 북서측 인근이며, 주변에 아파트 단지·초등학교·중학교가 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 남동측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로에 주출입로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕, 지하2층·지상19층 건물의 5층 504호입니다. 급배수·도시가스 개별난방·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 시대아파트는 2,794세대, 1992.11.25 준공이며 해당 면적대 최근 실거래는 12건입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 등이 포함되고 공시지가 788,600원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없습니다.
- 경매 체질. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.9회입니다. 이 물건도 이미 4회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권과 임대차계약 동일성. 김유정 전세권의 전세금 73,000,000원과 실제 임대차 보증금이 같은 채권인지 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 요소. 전입은 2022.02.24로 확인되지만 임대차 보증금과 확정일자는 미상입니다. 점유·전입·계약관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 미배당 승계. 현재 회차 미배당액은 52,987,166원입니다. 대항력이 인정되면 이 부분이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
- 유찰 착시. 5회·6회 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당액은 각각 57,069,733원·60,335,786원으로 커집니다. 승계형이라면 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락으로 연결되지 않습니다.
- 관계인 여부. 김유정은 임차인이자 전세권자·신청채권자입니다. 제공된 경고대로 관계인 또는 가장임차 여부를 실제 계약·자금흐름으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,078만원 낙찰”이 곧 “2,078만원 취득”은 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 20,787,000원이라는 최저가입니다. 시세 평균의 41.0%까지 떨어져 있지만, 김유정의 2022.02.24 전입과 73,000,000원 전세권이 경매개시결정보다 앞서 있습니다. 현재 회차에서 전세권에 배당되는 돈은 20,012,834원뿐이고 52,987,166원이 남습니다. 실제 임대차 보증금이 같은 73,000,000원이고 대항력이 인정된다면, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용은 약 73,000,000원 수준을 벗어나기 어렵습니다.
최근 12개월 실거래 평균은 50,691,666원이고 최신 거래가 73,000,000원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 더 유찰되느냐’가 아니라 김유정의 임대차 보증금과 전세권이 어떤 관계인지, 미배당 보증금이 실제로 매수인에게 승계되는지를 확정하는 것입니다. 그 확인 전에는 최저가만 근거로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
