최저가는 실거래 평균 대비 낮지만 전세권자 관계인 가능성, 보증금 미상, 준공 1992년 대단지의 환금성 리스크를 반영해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 현재 최저가는 감정가의 56%, 동일 평형 실거래 평균 대비 64.1% 수준으로 가격 매력은 있습니다. 다만 전세권자 김유정의 권리관계와 보증금 미상 부분은 반드시 확인해야 합니다. 전세권은 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
감정가 / 최저가
58,000,000원
32,480,000원 · 56%
실거래 평균
50,691,666원
동일 평형 12건
최저가 ÷ 시세
64.1%
가격 메리트 구간
매수인 인수
0원
전세권 매각 소멸
광주지방법원 순천지원 2025타경52196. 순천시 조례동 시대아파트 101동 504호 아파트 물건입니다. 권리 구조의 핵심은 1993년 설정된 한국주택은행 근저당과 2022년 설정된 김유정 전세권입니다. 말소기준권리는 을구 1순위 근저당이며, 이후 설정된 정읍농업협동조합 근저당과 전세권은 매각으로 소멸합니다.
가격 측면에서는 2회 유찰을 거치며 최저매각가가 3,248만원까지 내려왔습니다. 최근 동일 평형 실거래 평균 5,069만원과 비교하면 할인폭은 분명하지만, 전세권자 관련 특이점이 있어 가격만 보고 접근하기보다는 권리관계 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 순천지원 2025타경52196
소재지
전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 5층504호
물건종류 / 이용
집합건물(아파트) · 시대아파트 제101동 제5층 제504호
소유자
김인순
감정가 / 최저가
58,000,000원 / 32,480,000원
신청채권 / 청구
김유정 / 73,000,000원
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 1993.01.19 설정된 한국주택은행 근저당입니다. 이후 2016년 정읍농업협동조합 근저당, 2022년 김유정 전세권, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 낙찰자가 직접 승계하는 권리는 없습니다.
② 임차·전세권 분석
권리자
권리
금액
판단
김유정
전세권
73,000,000원
소멸 말소기준 이후 설정
⚠️ 확인 포인트 김유정은 등기상 전세권자이자 경매 신청채권자로 확인됩니다. 또한 현황상 임차 관계가 확인되며 보증금은 미상입니다. 전세권 자체는 매각으로 소멸하지만, 실제 점유관계와 정산 여부는 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 할인 구간
시대아파트 동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 50,691,666원입니다. 현재 최저매각가 32,480,000원은 평균 대비 64.1% 수준입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.04
37.39㎡
17
73,000,000원
2026.04
37.39㎡
10
63,000,000원
2026.04
37.39㎡
14
58,000,000원
2026.03
37.39㎡
2
38,000,000원
최근 12건
-
-
50,691,666원
배당 분배 (최저가 32,480,000원)
감정가 vs 실거래 평균 vs 최저가
최저가는 실거래 평균보다 낮지만, 권리 확인 후 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,480,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
984,640원
한국주택은행 근저당
30,408,000,000원
31,495,360원
정읍농업협동조합 근저당
46,200,000원
0원
김유정 전세권
73,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
✅ 권리 관점 전세권·후순위 근저당은 매각으로 소멸하며 매수인이 직접 부담하는 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 전세권자 김유정은 경매 신청채권자와 동일인입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기되는 구조로, 보증금과 점유관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
전세권 확인. 전세권은 소멸하지만 실제 점유·보증금 관계 확인 필요.
가격 검토. 최저가는 실거래 평균 대비 낮아 가격 메리트가 있으나 권리 확인을 병행해야 함.
환금성. 시대아파트는 2,794세대 대단지이나 1992년 준공으로 개별 상태 차이 확인 필요.
배당 확인. 후순위 권리자는 미배당 가능성이 높음.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋지만 확인이 먼저다”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 56%까지 내려와 가격 매력은 있습니다. 다만 전세권자와 경매 신청채권자가 동일인이라는 특이점이 있어 일반적인 할인 물건과는 다릅니다. 권리상 인수 위험은 0원이지만, 실제 점유와 보증금 관계를 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.
사건 개요
같은 단지 24건 동시 경매
단지 평균
6.0회 유찰·매각 3%
소재지
전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 5층504호
법원·사건
광주지방법원
순천지원·2025타경52196
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-18 10:00
·경매법정(108호법정)
물건
시대아파트 101동 5층504호
철근콘크리트조 / 36.368㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 5층504호
2025-10-29 15:40
가. 본건 현황조사차 방문하였으나 점유자를 만나지 못하였고(폐문부재), 전입세대확인서에 채권자로 추정되는 김유정이 세대주로 등재되어 있으나 상세한 점유관계는 알 수 없어 일응 `기타 점유`로 보고함. 단, 점유관계는 별도확인을 요함.
