광주지방법원 2025타경52246. 여수시 안산동 모아미래도아파트 103동 13층 1307호, 전용 84.9419㎡ 아파트입니다. 2004년 10월 2일 사용승인된 299세대 단지이며, 본건은 철근콘크리트구조 15층 건물의 13층에 위치합니다. 소유자 신영임은 2014년 12월 3일 거래가액 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준권리는 2019년 10월 31일 설정된 한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 204,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 예상배당표에서는 과거 말소 이력이 있는 권리들이 앞선 배당 항목으로 반영돼 신청채권자에게 배당이 돌아가지 않는 구조이므로, 등기 말소 내역과 실제 배당요구·채권 존부를 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52246 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 안산동 658 모아미래도아파트 제103동 제13층 제1307호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9419㎡ · 지상 15층 중 13층 |
| 단지 | 모아미래도 · 299세대 · 2004.10.02. 사용승인 |
| 소유자 | 신영임 (2014.12.03. 거래가액 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 160,300,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 160,922,694원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
| 미납 관리비 | 1,200,000원 (2025.11.21. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원, 배당순위는 원문 대조
말소기준권리는 2019.10.31. 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후의 앤알캐피탈대부 근저당권, 최인숙·서민금융진흥원·오케이저축은행 가압류, 여수시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사제이엠대부의 근저당권과 전세권은 2020년 4월 8일 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인 없음, 임대관계는 미상
확인된 임차인 내역은 없습니다. 따라서 현재 예상표상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수나 우선변제 문제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 점유 원인을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 160,300,000원은 실거래 평균의 77.7%
모아미래도 전용 84.94㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 범위는 184,400,000원~230,000,000원, 평균은 206,266,666원입니다. 현재 최저매각가 160,300,000원은 이 평균의 77.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.94㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 2 | 203,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 6 | 217,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 3 | 185,200,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 3 | 184,400,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 13 | 195,600,000원 |
| 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 206,266,666원 |
본건과 같은 13층 거래는 2025년 9월 195,600,000원이며, 전체 12건 평균은 206,266,666원입니다. 감정가 229,000,000원은 실거래 평균보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 평균보다 낮습니다. 다만 시세 할인만으로 절차상 위험까지 상쇄됐다고 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,044,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 55,200,000원 | 55,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 근저당 · 여천농업협동조합 | 108,000,000원 | 42,055,800원 |
| 5. 근저당 · 황석찬 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 문선기 | 52,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 204,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사제이엠대부 | 30,000,000원 | 0원 |
| 9. 전세권 · 주식회사제이엠대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 65,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 최인숙 | 90,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서민금융진흥원 | 4,919,617원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 5,221,639원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 739,341,256원, 채권자 총 예상배당액은 157,255,800원, 총 미배당액은 582,085,456원입니다. 157,255,800원은 전체 채권자에게 배분되는 합계이며, 신청채권자인 한국스탠다드차타드은행의 예상배당액은 0원입니다. 집행비용 3,044,200원과 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 결과는 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 신청채권자 배당은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 160,300,000원 | 157,255,800원 | 582,085,456원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 112,210,000원 | 109,839,060원 | 629,502,196원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 78,547,000원 | 76,733,154원 | 662,608,102원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 신청채권자의 예상배당은 모두 0원입니다. 가격이 내려갈수록 채권자 총 미배당액은 582,085,456원에서 629,502,196원, 662,608,102원으로 증가합니다. 반면 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산중학교 북측 인근으로 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 공동주택의 13층으로, 급·배수·위생·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 아파트 건부지이며 토지면적은 12,831.9㎡, 지목은 대, 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 847,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 실거래 12건이 있으나 가격 범위가 184,400,000원~230,000,000원으로 넓고, 단지 경매 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 예상배당표 원문 대조. 과거 말소된 광주은행·국민은행·여천농업협동조합 권리가 예상배당표의 앞선 배당 항목으로 반영된 근거를 확인하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 한국스탠다드차타드은행의 청구액은 160,922,694원이지만 현재 예상배당은 0원입니다. 무잉여 판단과 매각절차 유지 여부를 집행법원 기록으로 확인하세요.
- 임차·점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 점유자, 확정일자와 현장 사용자를 확인하세요.
- 미납 관리비. 2025.11.21. 기준 미납 관리비 1,200,000원이 있습니다. 관리사무소에서 현재 금액과 공용·전용부분의 구분을 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 동일 면적 평균은 206,266,666원이며 같은 13층 거래는 195,600,000원입니다. 수리 상태·향·점유·명도비용을 반영해 응찰가를 정하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 서로 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 배당구조 확인이 먼저”
현재 최저가 160,300,000원은 실거래 평균의 77.7%이고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 표면적인 가격과 인수 지표만 보면 관심을 가질 만합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 배당구조입니다.
예상배당표상 매각대금은 집행비용과 광주은행·국민은행·여천농업협동조합 배당에 전부 소진되고, 신청채권자인 한국스탠다드차타드은행은 청구액 160,922,694원에도 불구하고 0원을 배당받습니다. 채권자 총 예상배당액 157,255,800원은 신청채권자 배당액이 아닙니다. 여기에 임대관계 미상, 미납 관리비 1,200,000원, 단지 경매 매각률 0.0%까지 겹칩니다.
가격은 관심 구간, 권리 인수는 0원, 절차 판단은 보류. 등기상 말소 이력과 예상배당표의 선순위 반영 근거, 신청채권자 무배당 상태에서의 경매절차 지속 가능성을 확인한 뒤에만 응찰 여부를 판단해야 하는 사건입니다.
