광주지방법원 2025타경52291. 광양시 광영동 292-13 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 경매 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 감정가는 968,332,700원, 현재 최저매각가는 542,266,000원으로 2회 유찰된 회차입니다. 등기상 권리관계의 기준점은 2021.03.23 설정된 농협은행주식회사 근저당권 600,000,000원입니다.
그 뒤 2022.11.22 서현 명의 소유권이전청구권 가등기, 2023.06.28 최승미·안지영의 후순위 근저당, 롯데카드 가압류, 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가등기는 별도 메모에서 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요한 권리로 지적돼 있어 원문 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52291 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광영동 292-13 · 전라남도 광양시 광영큰골길 12-24 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이하얀 · 단독소유 |
| 토지 | 3,863.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 82,100원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 968,332,700원 / 542,266,000원 · 2회 유찰 |
| 청구금액 | 744,535,702원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 수목 포함 · 컨테이너 2동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸 구조
말소기준은 2021.03.23 농협은행주식회사 근저당권 600,000,000원입니다. 같은 날 농협은행 근저당 163,200,000원이 추가로 설정됐고, 이후 서현 가등기와 최승미·안지영 근저당, 롯데카드 가압류, 국세·광양시 압류, 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 조사 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서현 | 2022.10.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
서현의 전입신고는 말소기준권리인 2021.03.23보다 늦은 2022.10.13이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 명확하지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 56%인 542,266,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 379,586,200원, 4회 유찰 시 265,710,339원입니다. 숫자만 보면 유찰폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 542,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,822,660원 |
| 1. 농협은행주식회사 근저당 | 600,000,000원 | 534,443,340원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당 | 163,200,000원 | 0원 |
| 3. 최승미 근저당 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 안지영 근저당 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 롯데카드 가압류 | 7,697,915원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,822,660원을 제외한 534,443,340원이 선순위 농협은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 미배당으로 남습니다. 전체 채권 합계는 1,370,897,915원, 현재 회차 미배당액은 836,454,575원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용중입니다. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 단층 건물입니다.
- 입지. 광양가야초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 시가지주변 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 3,863.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고, 준보전산지와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 수목은 포함되지만 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 서현 명의 가등기가 후순위 소멸 대상으로 표시돼 있지만, 담보가등기 여부와 실제 성격을 매각물건명세서·등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 서현은 점유자이면서 가등기권자로 나타납니다. 관계인 가능성과 실제 점유 원인을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금 확인. 임차 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계와 명도 협의에 필요한 정보이므로 보완 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 체납 규모를 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 컨테이너 2동은 매각에서 제외되므로 토지 이용·인도 시 현실적인 간섭 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조에서 가장 중요한 장점은 조사된 임차인의 대항력이 없고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준 뒤 가등기·근저당·가압류·압류도 데이터상 매각으로 소멸합니다. 그러나 서현이 점유자이면서 가등기권자라는 점, 가등기 성격 확인 필요, 국세·지방세 압류, 컨테이너 2동 매각 제외라는 확인사항이 겹칩니다.
가격도 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실만으로는 결론을 낼 수 없습니다. 최근 실거래 시세가 없어 542,266,000원이 시장가보다 낮은지 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 이 물건은 인수 위험은 낮지만, 점유·가등기·세금·현장가치 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
