광주지방법원 2025타경52322. 전라남도 광양시 다압면 신원리 1600-1 일원의 토지와 토끼재길 106 소재 창고가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 창고로 이용 중이고, 토지 정보상 면적은 6,851㎡, 지목은 잡종지, 완경사·부정형·소로한면 조건입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이며 제시외 휀스(울타리)·대문·수목이 포함된다고 기재돼 있습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2021년 진상농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2025년에 붙은 신한카드 가압류 5,634,082원, 토스뱅크 가압류 26,927,748원, 진상농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 조사돼 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52322 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 다압면 신원리 1600-1 · 산124-5 · 산124-10 / 전라남도 광양시 다압면 토끼재길 106 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고 이용 · 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 토지 정보 | 6,851㎡ · 잡종지 · 전기타 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 노선자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,021,871,500원 / 457,798,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진상농업협동조합 / 714,107,892원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 휀스(울타리) 및 대문·수목 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.04.06. 을구 6번 진상농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 650,000,000원이고, 2022.06.07. 변경계약으로 채권최고액 840,000,000원 변경 이력이 있습니다. 이후 신한카드·토스뱅크 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 44.8%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 1,021,871,500원이 3회 유찰되면서 현재 최저매각가는 457,798,000원, 감정가의 44.8% 수준까지 내려왔습니다. 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 이 물건은 일반적인 주거용 물건이 아니라 보전관리지역의 토지와 창고를 일괄매각하는 구조입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하기보다는 토지의 이용 가능성, 창고 상태, 도로·접도 조건, 인근 개별 거래를 따로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 457,798,000원 | 450,820,020원 | 231,741,810원 |
| 4회 유찰 시 | 366,238,400원 | 360,311,062원 | 322,250,768원 |
| 5회 유찰 시 | 292,990,720원 | 288,088,850원 | 394,472,980원 |
유찰이 이어질수록 낙찰자의 매입가격은 내려가지만, 배당 부족액은 231,741,810원 → 322,250,768원 → 394,472,980원으로 커집니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 영역으로, 매수인 인수액과는 별개입니다. 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 457,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,977,980원 |
| 2. 근저당 · 진상농업협동조합 | 650,000,000원 | 450,820,020원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,634,082원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 26,927,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 대상 채권 합계 682,561,830원 중 예상배당은 450,820,020원, 미배당은 231,741,810원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 감정요항상 비촌마을 북측 인근에 위치하며 주변은 농경지와 임야 등이 소재하는 산간 농경지대, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 내·외벽은 판넬 등 마감, 창호는 새시창호 등이며 창고로 이용 중입니다.
- 토지 형상. 토지 정보상 잡종지, 전기타 이용, 완경사·부정형·소로한면이며 면적은 6,851㎡입니다.
- 용도지역. 보전관리지역으로 기재돼 있으며 일부는 중로3류(폭 12m~15m) 및 접도구역에 저촉됩니다.
- 추가 제한. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등이 포함되거나 접하며 임업용산지·준보전산지·도로구역·농림지역도 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 정보상 29,200원/㎡입니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 휀스(울타리), 대문, 수목이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 창고 사용인, 토지 점유자, 실제 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 근저당 변경 이력 확인. 2021.04.06. 설정 650,000,000원 이후 2022.06.07. 채권최고액 840,000,000원 변경 이력이 있으므로 최신 등기와 채권계산서를 대조하세요.
- 토지이용계획 확인. 보전관리지역·접도구역·가축사육제한구역·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역 등 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 일괄매각 경계 확인. 신원리 1600-1, 산124-5, 산124-10 및 창고, 제시외 휀스·대문·수목의 현황과 경계를 원본 및 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만 보고 싸다고 판단하지 말고 토지·창고의 개별 가치와 활용성을 별도로 검증하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 231,741,810원은 채권자 미회수액이며 매수인이 떠안는 금액은 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 활용은 별개”
이 사건은 권리관계 자체만 보면 비교적 명료합니다. 2021.04.06. 진상농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 감정가 1,021,871,500원이 3회 유찰돼 457,798,000원까지 내려왔다는 이유만으로 매력적인 가격이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 이 물건은 보전관리지역의 토지와 창고가 함께 매각되고, 접도구역 및 여러 토지이용 제한이 존재하며 임대관계도 미상입니다. 결국 이 사건의 승부처는 권리보다 실제 점유·토지 활용 가능성·창고 상태·현장 가치와 입찰가의 조합입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 확인할 물건입니다.
