광주지방법원 순천지원 2025타경52345. 광양시 중동 성호아파트 102동 1807호입니다. 현재 소유자는 권우영 씨로, 2023년 4월 27일 거래가 72,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 청구금액 74,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기부상 과거 설정됐던 여러 근저당권과 압류는 이미 말소됐습니다. 그러나 이 물건은 근저당권보다 임차권등기를 먼저 살펴야 하는 사건입니다. 임차인 박진우는 2021년 8월 5일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이후 2023년 8월 8일 보증금 74,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

말소기준권리는 2025년 12월 2일 강제경매개시결정입니다. 따라서 박진우의 임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 경매 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 안전한 저가 매물로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

기존 한국주택은행·국민은행 관련 근저당과 순천중부새마을금고 근저당, 신한은행의 기존 근저당 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025년 순천세무서장의 압류 역시 2025년 9월 15일 해제로 말소됐습니다.

현재 권리분석의 중심은 을구 14번 박진우의 주택임차권등기입니다. 실제 전입·점유와 확정일자는 2021년 8월 5일이고, 임차권등기는 2023년 8월 8일 이뤄졌습니다. 모두 2025년 12월 2일 말소기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인 박진우는 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 상태여서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 우선변제권은 낙찰대금에서 배당받을 수 있는 권리이지, 보증금 전액 회수를 보장하는 것은 아닙니다.

현 회차 최저가 33,152,000원에서 집행비용 996,736원을 차감하면 임차인에게 배당되는 금액은 32,155,264원입니다. 보증금 74,000,000원 중 41,844,736원이 부족하며, 이 잔액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 실거래보다 높다

성호1차 동일 평형(전용 59.94㎡)의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 54,166,666원이고, 확인된 최신 거래는 43,000,000원입니다.

실거래 가격은 41,000,000원~69,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 이번 경매 물건과 같은 18층에서도 2026년 4월 68,000,000원, 2026년 2월 41,000,000원의 거래가 확인됩니다. 층수가 같더라도 거래가격 차이가 크므로 내부 상태와 개별 조건을 반드시 확인해야 합니다.

현재 배당 가정상 실질취득액은 74,996,736원입니다. 최근 12개월 평균보다 20,830,070원 높고, 최근 실거래 최고가 69,000,000원마저 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 33,152,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 3.0%로 추정한 금액입니다. 임차인에게 우선 배당하고, 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여금은 0원으로 계산된 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 내려가는 최저가, 늘어나는 인수액

이 사건에서 추가 유찰 여부를 볼 때는 낙찰가 자체보다 인수액을 더한 금액이 실제로 얼마나 줄어드는지를 확인해야 합니다.

현재 회차에서 5회 유찰 시나리오까지 최저가는 크게 내려가지만, 예상 인수액은 반대로 증가합니다. 인수를 포함한 총액은 계속 74,000,000원대에 머뭅니다. 회차별 총액의 소폭 차이는 예상 집행비용 등의 반영 결과입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 광양중동초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 단지 북측 및 서측으로 공도와 연결되는 단지 내 도로가 정비돼 있습니다.
• 건물. 1998년 준공한 1,362세대 규모의 성호1차 아파트입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물로, 대상 호실은 18층 건물의 18층에 위치한 남향·복도식 아파트입니다. 급배수·위생·난방·소방·도시가스·공용승강기 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 교육환경 보호 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 등이 적용됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 평형 최근 거래가 41,000,000원부터 69,000,000원까지 넓게 분포합니다. 같은 18층에서도 거래가격 편차가 확인되므로 개별 호실의 상태를 고려한 보수적인 시세 판단이 필요합니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 6.1회도 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 확인. 박진우의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력 있는 권리입니다. 매각물건명세서에 명시된 보증금 잔액 인수 조건을 반드시 확인하세요.
• 총취득액 기준 판단. 현재 최저가 33,152,000원만 볼 것이 아니라 예상 인수액 41,844,736원을 더한 74,996,736원과 실제 부대비용을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 배당 결과 확인. 예상배당은 실제 배당표가 아닙니다. 임차보증금 배당액, 집행비용, 세금 및 배당순위가 달라지면 인수액도 변동될 수 있습니다.
• 주택도시보증공사 관계 확인. 경매신청채권자인 주택도시보증공사와 임차권자 박진우 사이의 보증금 반환·대위·승계 관계를 원본 서류로 확인하고, 보증금 중복계산과 임차권 처리에 오류가 없도록 해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기의 전입·점유 이력과 실제 현재 점유 상태는 구분해야 합니다. 현장 확인을 통해 점유자를 확인하고 명도 절차 및 비용을 별도로 검토하세요.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 54,166,666원, 최신 거래 43,000,000원, 동일 18층 거래 68,000,000원 및 41,000,000원을 비교해 실제 환금가격을 검토하세요.
• 관리비·원본 대조. 공용부분 체납관리비와 점유 관련 비용을 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — “최저가가 싸도, 실질취득은 싸지 않다”

광양 성호아파트 1807호는 감정가 74,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 33,152,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 74,000,000원이 남아 있고, 매각물건명세서에는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

현재 회차에서 예상 인수액은 41,844,736원이며, 이를 낙찰가와 합산하면 74,996,736원입니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 54,166,666원보다 약 38.5% 높은 수준입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 인수할 보증금이 함께 증가해 총취득금액은 보증금 원금 수준에 묶이는 구조입니다.

이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 승계 여부와 미배당 잔액입니다. 현재 제시된 권리·배당 구조가 유지된다면, 실질취득금액은 최근 실거래 시세 이상으로 가격 메리트가 부족합니다. 입찰 판단의 출발점은 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수까지 포함한 총비용이어야 합니다.