광주지방법원 2025타경52345. 광양시 중동 성호아파트 102동 18층1807호, 전용면적 59.94㎡대 아파트입니다. 감정가는 74,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 33,152,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 54,166,666원의 61.2%라 상당히 낮아 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 박진우의 대항력 있는 임차보증금 74,000,000원입니다.
박진우는 2021.08.05 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.12.02 강제경매개시결정보다 훨씬 앞섭니다. 2023.08.08에는 보증금 74,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서 역시 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 102동 18층1807호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 59.94㎡대 · 18층1807호 · 남향 · 복도식 |
| 소유자 | 권우영 (2023.04.26 매매, 거래가액 72,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 33,152,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 74,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 설정됐던 한국주택은행·국민은행·순천중부새마을금고·신한은행 관련 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 선순위 권리는 박진우의 임차권입니다. 전입·점유 및 확정일자가 2021.08.05이고, 강제경매개시결정은 2025.12.02이므로 박진우는 대항력을 갖습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 전유부분 건물의 전부 | 74,000,000원 | 2021.08.05 / 2021.08.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
박진우는 2023.08.08 주택임차권등기를 마쳤고 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 임차인이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외하고 32,155,264원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산돼, 보증금 중 41,844,736원이 미배당으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 61.2%가 아니라 실질취득 138.5%
성호1차 동일면적 59.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 54,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.04의 43,000,000원, 최근 12건의 범위는 41,000,000원~69,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.94㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 18 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 13 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 42,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 15 | 56,000,000원 |
| 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 54,166,666원 |
최저가 33,152,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 61.2%입니다. 하지만 이는 미배당 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 33,152,000원 + 41,844,736원 = 74,996,736원으로, 최근 12개월 평균의 138.5%입니다. 최신 거래 43,000,000원과 비교하면 174.4%이며, 최근 12건 최고가 69,000,000원보다도 5,996,736원 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 33,152,000원 | 41,844,736원 | 74,996,736원 |
| 4회 유찰 시 | 26,521,600원 | 48,355,789원 | 74,877,389원 |
| 5회 유찰 시 | 21,217,280원 | 53,564,631원 | 74,781,911원 |
④ 예상배당표 (매각가 33,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 996,736원 |
| 1. 임차인 박진우 보증금 | 74,000,000원 | 32,155,264원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 74,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 996,736원을 제외한 32,155,264원이 박진우의 보증금에 우선 배당되고, 부족분 41,844,736원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중동초등학교 동측 인근으로 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물의 18층1807호이며 남향·복도식입니다. 급배수·위생·난방·소방·도시가스·공용승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 성호1차는 1,362세대이며 준공일은 1998.05.09입니다. 동일면적 59.94㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 광로2류·중로2류·소로1류와 접하고, 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 비교하지 말 것. 33,152,000원이 아니라 미배당 보증금 인수까지 합친 실질취득 74,996,736원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 박진우 보증금 74,000,000원 가운데 현재 계산상 32,155,264원만 배당되고 41,844,736원이 남습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 48,355,789원·53,564,631원으로 증가해 총부담은 74,000,000원대에 머뭅니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 인도·점유 현황은 입찰 전 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 매각물건명세서 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “33,152,000원짜리 아파트”가 아니다
이 물건을 최저매각가 33,152,000원짜리 아파트로 보면 판단이 완전히 달라집니다. 박진우의 대항력 있는 임차보증금은 74,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액은 41,844,736원입니다. 따라서 매수인의 실질취득은 74,996,736원으로, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 54,166,666원보다 높고 최근 최고 거래 69,000,000원마저 넘어섭니다.
3회 유찰돼 최저가가 감정가의 44.8%까지 내려왔다는 사실은 이 사건에서 가격 메리트의 근거가 되지 못합니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 보증금 인수가 커지는 구조이기 때문입니다. 핵심은 최저가가 아니라 실질취득. 이 기준으로 보면 현재 조건은 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
