광주지방법원 2025타경52345. 광양시 중동 성호아파트 102동 1807호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 겉으로는 감정가 7,400만원에서 두 번 유찰되어 4,144만원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격표가 아니라 임차권등기에서 결정됩니다. 임차인 박진우는 2021년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로, 배당 부족분이 발생하면 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 102동 18층1807호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.94㎡ · 18층1807호 |
| 소유자 | 권우영 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 41,440,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기
임차권자는 박진우입니다. 임대차계약일 2021.06.23, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.08.05입니다. 임차권등기명령은 2023.08.08 접수되었습니다. 말소기준권리 이후 권리가 아니라, 임차인의 대항력이 인정되는 구조로 매각물건명세서에도 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수가 승부처
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 74,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
같은 단지 성호1차 동일 평형(59.94㎡) 최근 실거래 12건 기준 평균은 54,166,666원입니다. 그러나 이 물건은 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 하므로 최저가 4,144만원만으로 시세와 비교하면 안 됩니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.04 | 4 | 43,000,000원 |
| 2026.04 | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.04 | 18 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 8 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 14 | 69,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 54,166,666원 |
최근 실거래 범위는 41,000,000원~69,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 예상액 75,145,920원은 실거래 평균보다 높아, 권리 부담을 고려하면 가격 메리트가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,145,920원 |
| 임차인 박진우 보증금 | 74,000,000원 | 40,294,080원 |
| 나머지 권리 | 52,930,971,140원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 박진우 보증금 74,000,000원과 부족분 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 41,440,000원 낙찰가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준 검토. 현재 회차 기준 약 75,145,920원 수준으로 최근 실거래 평균보다 높습니다.
- 환금성 주의. 성호1차 1,362세대이나 평균 유찰 횟수 6.1회, 최근 매각 사례 없음으로 가격 접근이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수 포함 금액을 봐야 한다”
이 물건은 유찰로 가격이 내려온 것처럼 보이지만, 대항력 임차인의 보증금 인수 위험이 핵심입니다. 현재 최저가 4,144만원은 매력적으로 보일 수 있으나, 부족 보증금 약 3,370만원을 더하면 실질취득은 약 7,514만원입니다. 권리관계는 단순하지만 가격 판단은 복잡합니다. 경매가는 낮아졌지만, 매수인의 부담은 낮아지지 않는 구조입니다.