수원지방법원 2025타경1278. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사 제1층 제C1-0033호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 정성희이며, 건물 등기상 핵심 권리는 2019.12.06 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 840,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이고 2025.03.31 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
표면적으로는 감정가 910,000,000원이 현재 최저매각가 107,061,000원까지 내려와 낙폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가 숫자 하나만 보면 안 됩니다. 같은 물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 107,061,000원이 실제 시장가보다 낮은지 확인할 수 없고, 별도로 토지 구분지상권 인수가 명시돼 있어 권리의 내용과 이용 제약을 원문에서 확인하는 절차가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1278 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층 C1-0033호 · 도로명 경기도 하남시 미사대로 550 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 이용 중 · 지하 3층/지상 10층 중 제1층 |
| 소유자 | 정성희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 910,000,000원 / 107,061,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 721,455,404원 |
| 말소기준 | 2019.12.06 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 건물은 단순하지만 토지 인수권리가 남는다
건물 등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2019.12.06 국민은행 근저당이 말소기준이고, 2025.03.31 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 하나자산신탁 명의 신탁등기도 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 “하남시 덕풍동 833-1 토지 을구 1번 구분지상권설정등기”를 인수권리로 명시하고 있다는 점은 건물 등기상의 ‘소멸 구조’와 구분해 봐야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유영숙 | 현대지식산업센터한강미사 C1-0033호 | 2023.12.04 | 3,000,000원 | 800,000원 | 2025.05.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
유영숙의 전입일은 2023.12.04로 말소기준일 2019.12.06보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.05.26 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 매수인이 이 임차인의 보증금을 승계하는 구조로 계산된 금액은 없습니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰보다 먼저 봐야 할 것은 ‘시세 부재’
현재 회차 최저가는 107,061,000원으로 감정가 910,000,000원의 11.76%입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 74,942,700원, 8회 유찰 시 52,459,890원으로 제시돼 있습니다. 낙찰가만 보면 매우 낮아 보이지만, 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없으므로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 있다”는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 107,061,000원 | 104,762,146원 | 735,237,854원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 74,942,700원 | 73,193,731원 | 766,806,269원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 52,459,890원 | 51,115,612원 | 788,884,388원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 107,061,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,854원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 840,000,000원 | 104,762,146원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 107,061,000원 가정 시 국민은행 채권최고액 840,000,000원 중 104,762,146원이 배당되고 735,237,854원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 토지 구분지상권 인수는 금액 배당표와 별개의 권리 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 제1층 C1-0033호는 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층/지상 10층이며 위생·급배수·소방·승용 및 화물용 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 입지. 하남풍산초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·아파트·오피스텔·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 북동측 약 40m, 남서측 및 남측 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등으로 지정돼 있으며 토지 공시지가는 5,119,000원/㎡입니다. 토지면적은 16,529㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이미 6회 유찰된 근린생활시설이므로 감정가 대비 낙폭보다 실제 임대수요·상가 이용수요·재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 을구 1번 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 명시한 인수권리이므로 설정 목적·범위·존속 내용이 해당 호실 이용과 처분에 미치는 영향을 직접 대조하세요.
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 107,061,000원은 감정가의 11.76%지만 최근 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 임차인 확인. 유영숙은 대항력이 없지만 보증금 3,000,000원·월세 800,000원으로 점유 중이고 2025.05.26 배당요구를 했습니다. 확정일자와 최우선변제 여부는 원문에서 재확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 응찰 수요가 약했다는 결과이므로 시설의 실제 영업·임대 가능성, 관리비, 공실 여부, 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당표의 범위 구분. 현재 계산상 매수인 금액 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 토지 구분지상권은 배당금과 별개로 인수됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 구분지상권 등기를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “11.76%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 910,000,000원이 6회 유찰돼 107,061,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 할인율과 다릅니다. 실제 임차인 1명은 대항력이 없고 금액 기준 매수인 인수도 0원이지만, 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 게다가 최근 실거래 시세가 없어 107,061,000원이 시장가보다 낮다고 검증할 근거도 없습니다.
따라서 이 물건은 “최저가는 매우 낮지만, 가격 메리트는 미확인”으로 보는 것이 맞습니다. 권리에서는 구분지상권의 실질 영향, 가격에서는 실제 임대·매매 수요를 확인해야 합니다. 6회 유찰 자체를 호재로 평가하기보다, 왜 여섯 번 유찰됐는지를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
