서울중앙지방법원 2025타경101085. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 12층 1208호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 김성은이고 2022.02.17. 소유권이전이 이뤄졌으며 거래가액은 245,000,000원입니다. 현재 사건은 강제경매개시결정에 따른 경매 절차로, 최저매각가가 156,160,000원까지 낮아진 9회 유찰 물건입니다.
권리구조의 핵심은 2023.04.17. 갑구 4번 가압류가 사실상 기준이 되고, 그 뒤 설정된 임차권등기와 여러 가압류·압류 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 특히 임차인 박세호는 전입신고·확정일자와 배당요구가 모두 확인되지만, 매각물건명세서 비고의 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 배당표상 부족분이 곧바로 매수인 인수액이 되는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101085 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 12층1208호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 등기상 지번 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5, 1568-6 더위일관악파크뷰 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김성은 (2022.02.17. 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 156,160,000원 (현재 회차 · 9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,790,704원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 부족분은 있으나 확약으로 인수 차단
| 임차인 | 임차보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박세호 | 245,000,000원 | 有 | 有 | 확약으로 0원 |
임차권등기 자체는 을구 3번으로 등기되어 있으나, 확약서에 따라 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다.
② 권리상세 — 무엇이 소멸하고 무엇을 확인해야 하나
| 순위 | 권리 | 채권액 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 을구 1 | 근저당권 · 강서신용협동조합 | 3,058,000,000원 | 이미 말소 |
| 갑구 4 | 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 70,901,210원 | 말소기준 |
| 을구 3 | 주택임차권 · 박세호 | 245,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 16 | 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,790,704원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 17 | 압류 · 마포구(서울특별시) | - | 매각으로 소멸 |
2021.12.23. 설정된 강서신용협동조합의 3,058,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소되었습니다. 이후 2023.04.17. 갑구 4번 가압류가 현재 사건에서 기준점 역할을 하고, 2023.05.09. 전북은행, 2023.05.11. 우리은행, 2023.06.14. 신용보증기금, 2023.07.26. 서울신용보증재단, 2023.08.09. 하나은행, 2023.11.03. 현대캐피탈 등의 가압류가 뒤따랐습니다. 2024~2025년에 압류와 경매개시결정이 추가되었지만, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
③ 시세·가격 판단 — 실거래 대신 현재 회차 가격과 유찰 구조를 봐야 한다
별도의 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로, 가격 메리트는 실거래 평균 대비 비율이 아니라 감정가 244,000,000원에서 현재 최저매각가 156,160,000원까지 얼마나 내려왔는지와 반복 유찰에 따른 시장 반응을 중심으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,986,240원 |
| 1. 임차인 박세호 보증금 (우선변제) | 245,000,000원 | 153,173,760원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 70,901,210원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사전북은행 | 38,700,047원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사우리은행 | 22,272,565원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 18,965,468원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,241,474원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 52,764,150원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 5,461,735원 | 0원 |
| 9. 갑구 16번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,790,704원 | 0원 |
| 임차인 보증금 부족분 | 91,826,240원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차인 보증금 부족분은 91,826,240원입니다. 다만 확약서로 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하기로 되어 있으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘신림고등학교’ 북서측 인근으로 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 ‘신대방역’ 및 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 14층 건 내 제12층 제1208호이며 사용승인일은 2021.12.13입니다. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접하고, 2필 일단의 평탄한 가장형 토지로서 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 현재 개별 거래수치가 제시되지 않은 상태에서 9회 유찰이 누적된 점은 가격 외에 시장의 흡수속도와 환금성도 함께 살펴야 함을 의미합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2025.06.19. 제출된 확약서의 문구대로 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소가 실제 집행되는지 확인하세요.
- 배당과 인수를 분리. 배당표의 91,826,240원 부족분을 곧바로 매수인 부담으로 계산하지 말고, 확약에 따른 실질 인수 0원을 별도로 반영해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 감정가의 64%입니다. 단순 저가 여부보다 실제 임대수요, 공실, 주차, 건물 관리상태와 거래 유동성을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.02.17. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 의무와 실제 효력 범위를 원본 서류로 확인하세요.
- 관리·세금 확인. 감정평가서 및 배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제·관리비 등 항목의 실제 발생액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당관계 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰 9회”보다 중요한 것은 인수 구조
이 물건은 겉으로 보면 권리관계가 복잡합니다. 수십억원 규모의 과거 근저당, 다수의 가압류, 압류, 경매개시결정, 그리고 2억4,500만원의 임차보증금이 동시에 등장하기 때문입니다. 하지만 핵심만 추리면 구조는 분명합니다. 현재 최저매각가는 156,160,000원이고, 임차인에게 돌아가는 배당은 153,173,760원으로 보증금보다 91,826,240원이 부족합니다.
그러나 이 사건의 승부처는 그 부족분을 누가 부담하느냐입니다. 제출된 확약서에 따라 임차인은 대항력을 포기하고, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 배당부족분과 매수인 인수액은 같지 않고, 실질 취득가는 현재 최저매각가인 156,160,000원으로 정리됩니다.
결론적으로 이 물건은 “임차보증금 때문에 인수되는 물건”이 아니라 “확약으로 인수가 차단된 9회 유찰 물건”입니다. 다만 시세 비교 자료가 없기 때문에 현재 가격을 무조건 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 입찰의 핵심은 156,160,000원이라는 가격이 실제 사용·임대·환금성을 감안해도 충분한지, 그리고 확약 및 말소 범위가 원본 서류상 그대로 집행되는지를 최종 확인하는 것입니다.