서울중앙지방법원 2025타경101085. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 12층 1208호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 오피스텔이고 임차권등기상 사용은 주거입니다. 소유자 김성은은 2022.01.25 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했고, 2022.02.17 소유권이전과 민간임대주택등기가 함께 접수됐습니다.
권리관계의 핵심은 2023.04.17 접수된 케이비국민카드 가압류가 말소기준권리라는 점과, 임차인 박세호의 전입일이 그보다 빠른 2022.02.18이라는 점입니다. 따라서 박세호는 원칙적으로 대항력을 갖고, 우선변제 후 받지 못한 보증금은 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다. 그러나 2025.06.19 제출된 확약서가 이 일반 원칙을 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 12층1208호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 임차권등기상 주거 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 12층 1208호 · 사용승인일 2021.12.13 |
| 소유자 | 김성은 (2022.01.25 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (유찰 이력 7회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,790,704원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 있다
2021.12.23 강서신용협동조합 명의의 채권최고액 3,058,000,000원 근저당권이 설정됐지만, 2022.01.27 1번 근저당권설정등기 말소가 접수됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준권리는 2023.04.17 케이비국민카드 가압류입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박세호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 / 2022.01.27 | 245,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
박세호는 말소기준권리인 2023.04.17 가압류보다 앞선 2022.02.18 전입신고를 마쳤고, 2022.01.27 확정일자도 갖췄으며 배당요구가 확인됩니다. 임차권등기는 2023.12.15 접수됐습니다. 보증금 245,000,000원은 현재 최저가 244,000,000원보다 큽니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 244,000,000원입니다. 소유자의 2022.01.25 거래가액 245,000,000원보다 1,000,000원 낮지만, 과거 취득가격은 현재 시세를 직접 입증하는 자료가 아닙니다. 동일 물건 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
더구나 이 사건은 유찰 이력 7회가 있는데도 현재 회차 최저가는 감정가의 100%인 244,000,000원으로 표시됩니다. 반복 유찰은 시장의 응찰 수요와 환금성을 보수적으로 보아야 할 신호이며, 확약으로 권리위험이 줄었다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 유효 시 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 100%) | 244,000,000원 | 5,216,000원 | 0원* | 244,000,000원* |
| 8회 유찰 시 (감정가 80%) | 195,200,000원 | 53,332,800원 | 0원* | 195,200,000원* |
| 9회 유찰 시 (감정가 64%) | 156,160,000원 | 91,826,240원 | 0원* | 156,160,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박세호의 미배당 보증금이 늘어나, 낙찰가와 인수액을 합친 총부담은 보증금 245,000,000원 부근에 고정됩니다. 위 실질취득액은 2025.06.19 확약이 유효하게 적용되는 경우입니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 박세호 보증금 | 245,000,000원 | 239,784,000원 |
| 2. 강서신용협동조합 근저당 | 3,058,000,000원 | 0원 |
| 3. 케이비국민카드 가압류 | 70,901,210원 | 0원 |
| 4. 전북은행 가압류 | 38,700,047원 | 0원 |
| 5. 우리은행 가압류 | 22,272,565원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 18,965,468원 | 0원 |
| 7. 서울신용보증재단 가압류 | 20,241,474원 | 0원 |
| 8. 하나은행 가압류 | 52,764,150원 | 0원 |
| 9. 현대캐피탈 가압류 | 5,461,735원 | 0원 |
| 10. 신용보증기금 강제경매 관련 권리 | - | 0원 |
| 11. 주택도시보증공사 신청채권 | 257,790,704원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 4,216,000원을 제외한 239,784,000원이 박세호에게 배당되고, 룰상 부족분은 5,216,000원입니다. 확약이 유효하면 그 부족분은 매수인에게 청구되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 북서측에 위치하며, 인근은 아파트·다세대주택·단독주택·학교와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 신대방역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 임차권등기상 박세호는 전유부분 전부를 주거로 사용했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 12층이며, 사용승인일은 2021.12.13입니다. 개별난방·승강기·기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 노폭 약 25미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 일반상업지역·지구단위계획구역에 속합니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔 이용과 근린시설 표시가 함께 존재하고 유찰 이력 7회가 확인되므로, 일반 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제로 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.06.19 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 조건을 원문으로 대조하세요.
- 인수액 이중 계산. 확약 유효 시 인수 0원*, 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 5,216,000원이고 실질취득액은 249,216,000원입니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인하세요. 배당액이 줄어도 확약이 유효하면 박세호 부족분은 매수인에게 청구되지 않는 구조인지 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 표시, 감정평가상 오피스텔 이용, 임차권등기상 주거 사용 사이의 차이를 건축물대장·집합건축물대장·현장조사로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.17 접수된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 정리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 유찰 이력 해석. 유찰 이력 7회에도 현재 최저가가 감정가 100%로 표시되므로, 이전 매각기일·변경·재진행 내역을 사건기록으로 확인하세요.
- 시세 현장조사. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 조사하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 명도와 관리비. 현재 점유관계, 임차권등기 말소 시점, 미납 관리비와 기계식 주차장 이용 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·건축물대장과 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건은 원래 보증금 245,000,000원의 대항력 임차인이 있어 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나는 인수형 물건입니다. 현재 회차만 놓고 보면 룰상 인수액은 5,216,000원이고, 낙찰가와 합친 부담은 249,216,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약이 유효하면 박세호는 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의하므로, 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 현재 최저가 244,000,000원이 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 기준이 확인되지 않고, 유찰 이력 7회와 근린시설·오피스텔의 혼합된 용도 특성이 있습니다. 권리위험은 확약으로 낮아졌지만 가격과 환금성은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다. 결론은 확약 원본 확인 후 권리는 조건부 통과, 가격은 시세조사 전 보류입니다.