수원지방법원 2025타경856. 평택시 죽백동 평택소사벌호반베르디움 1108동 8층 801호로, 감정평가상 방3·다목적실·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·대피공간·발코니·현관 등으로 이용 중인 아파트입니다. 현재 소유자는 안상현이고, 2021.08.14 매매를 원인으로 2021.10.28 소유권을 이전받았으며 등기 거래가액은 540,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 434,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.02.28 경기신용보증재단 가압류 9,166,652원이 붙었고, 2025.09.18 신한은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 둘 다 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기상 과거 국민은행 근저당 276,000,000원은 2021.10.28 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경856 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 죽백동 737 평택소사벌호반베르디움 1108동 8층801호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.2227㎡ · 방3·다목적실·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·대피공간·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 25층 건내 제8층 제801호 · 사용승인 2018.03.30 |
| 소유자 | 안상현 · 2021.08.14 매매 · 거래가액 540,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 296,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 402,592,557원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.10.28 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 434,500,000원이며 채무자는 안상현입니다. 그 뒤에 설정된 경기신용보증재단의 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계 확인은 필요
| 점유자 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이세종 | 801호 | 2023.05.31 | 미상 | 2025.12.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이세종의 전입일은 2023.05.31로 말소기준권리 2021.10.28보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았고, 2025.12.26 배당요구가 접수돼 있습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 현재 확인된 권리관계상 매수인에게 대항해 보증금을 승계시키는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 실거래의 71.6%
평택소사벌호반베르디움은 737세대, 사용승인일은 2018.03.30입니다. 비교 대상은 전용 84.2㎡대 동일면적 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 414,375,000원, 최신 거래는 2026.09 415,000,000원입니다. 현재 최저매각가 296,800,000원은 최근 평균의 71.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.22㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 84.2㎡ | 16 | 427,000,000원 |
| 2026.08 | 84.26㎡ | 10 | 403,000,000원 |
| 2026.07 | 84.22㎡ | 13 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 84.22㎡ | 7 | 387,500,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 3 | 398,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 4 | 393,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 22 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 10 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 18 | 422,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 18 | 422,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 19 | 435,000,000원 |
| 평균 | 84.2227㎡ | 12건 | 414,375,000원 |
표본의 최저 거래가는 387,500,000원, 최고 거래가는 440,000,000원입니다. 감정가 424,000,000원은 최근 거래 범위 안에 있고 최근 12개월 평균 414,375,000원보다 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가 296,800,000원은 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 현재 회차의 가격 차이는 권리 인수가 아니라 유찰에 따른 최저매각가 하락에서 발생합니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,955,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 434,500,000원 | 291,844,800원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 9,166,652원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권 총액 443,666,652원 중 291,844,800원이 배당되고 151,821,852원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 신청채권자 청구액 402,592,557원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당액은 말소되는 담보권·후순위 채권의 부족액으로, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 296,800,000원 | 291,844,800원 | 151,821,852원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 207,760,000원 | 204,051,360원 | 239,615,292원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 145,432,000원 | 142,595,952원 | 301,070,700원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 신한은행 등 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 위험을 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가내초등학교 서측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교·공원이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 단지. 평택소사벌호반베르디움 737세대, 사용승인일 2018.03.30입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 가내초등학교·소사벌중학교 관련 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,386,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 이세종은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 과거 소유자와 동일인입니다. 배당요구 내용과 계약 실체를 확인하세요.
- 점유 확인. 실제 점유자, 명도 대상, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 414,375,000원, 최신 거래 415,000,000원, 실거래 최저 387,500,000원과 응찰가를 비교하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당은 151,821,852원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인, 가격은 실거래 아래
이 사건의 말소기준은 신한은행 근저당이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 이세종은 2023.05.31 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다.
가격은 현재 최저가 296,800,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 414,375,000원의 71.6%이고, 최신 2026.09 거래 415,000,000원보다 낮습니다. 다만 이세종이 과거 소유자이면서 현재 점유자로 조사되고 보증금이 확인되지 않았다는 점은 입찰 전 해소해야 할 핵심 확인사항입니다. 말소관계는 단순하고 가격 차이는 분명하지만, 점유관계 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
