수원지방법원 2025타경3403. 성남시 중원구 성남동 니즈몰 3층3217호의 근린시설로, 감정평가상 이용상태는 판매 및 영업시설(상점)이며 현재 공실입니다. 감정가 50,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 35,000,000원입니다. 권리구조는 비교적 단순합니다. 2005.12.14. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준권리이고, 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기됐던 주식회사이랜드리테일의 전세권 4,073,316원도 2021.06.02. 해지로 이미 말소돼 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다.
다만 근린시설 경매는 권리만 깨끗하다고 끝나는 물건이 아닙니다. 이 점포는 조사 당시 현장접근이 불가능했고 건물 관리단의 비협조 등으로 구분점포의 경계표지와 건물번호 표식을 확인하지 못했습니다. 감정평가에서는 건축물현황도면 등으로 위치를 확인했기 때문에, 낙찰가 판단보다 먼저 실제 3217호의 위치·경계와 독립적인 사용 가능성을 재확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3403 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 3층3217호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매 및 영업시설(상점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하7층/지상10층 건물 내 3층3217호 |
| 소유자 | 김혜수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 35,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 / 19,743,313원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 정리된다
말소기준권리는 2005.12.14. 농업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 61,360,000원입니다. 2025.08.07. 농협은행이 신청한 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2018.09.05. 설정됐던 주식회사이랜드리테일의 전세권은 전세금 4,073,316원이었지만 2021.06.02. 이미 말소됐습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 감정가 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 35,000,000원으로 감정가 50,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 24,500,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 17,150,000원입니다. 하지만 근린시설은 감정가 대비 할인율 자체보다 실제 상권·점포 위치·공실 해소 가능성·구분점포 사용성이 가격을 좌우합니다. 따라서 현재 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 35,000,000원 | 33,970,000원 | 27,390,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 24,500,000원 | 23,659,000원 | 37,701,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 17,150,000원 | 16,441,300원 | 44,918,700원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,030,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 61,360,000원 | 33,970,000원 |
| 미배당 | - | 27,390,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 35,000,000원 가정 시 집행비용 1,030,000원을 제외한 33,970,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 27,390,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 수인분당선 모란역 남동측 인근으로, 주변에는 성남메트로칸 등 오피스텔, 성남모란장과 각종 근린생활시설이 밀집한 상업·업무지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 모란역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 판매 및 영업시설(상점)로 이용되는 구분점포이며 조사 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 지하7층/지상10층 건물로 공용 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·에스컬레이터·냉난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 건물 서측 약 50미터, 북측 약 6미터, 동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 3필 일단의 정방형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 13,810,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 핵심 확인사항. 현장접근 불가와 관리단 비협조 등으로 구분점포 경계표지와 건물번호 표식을 확인하지 못해 건축물현황도면 등으로 위치를 확인했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 3217호 위치·경계 확인. 현장에서는 경계표지와 건물번호 표식이 확인되지 않았습니다. 건축물현황도면과 실제 현장을 대조해 점포 위치와 구획을 우선 확인해야 합니다.
- 현황 공실 재확인. 조사 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자·임대차 관계가 달라졌는지 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율에만 의존하지 않기. 현재 최저가는 35,000,000원으로 감정가의 70%지만, 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 상권과 점포 사용성을 함께 봐야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당은 27,390,000원이지만 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 먼저, 3217호가 무엇인지 확인할 것”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명료합니다. 2005.12.14. 농업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 과거 주식회사이랜드리테일 전세권은 이미 말소됐으며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 가격도 감정가 50,000,000원에서 한 차례 유찰돼 35,000,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 현황 공실인 구분상가인데 현장에서 경계표지와 건물번호 표식을 확인하지 못했다는 점이 가장 중요합니다. 실제 3217호의 위치와 구획, 사용 가능 상태를 확인하기 전에는 35,000,000원이 싸다고도, 비싸다고도 단정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장확인 후. 권리보다 물건 특정이 먼저인 경매입니다.
