수원지방법원 2025타경4413. 하남시 망월동 이편한세상시티미사 제1층 제121호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다. 소유자 박수정은 2024.03.11. 매매를 원인으로 거래가액 1,058,924,900원에 소유권을 취득했고, 2024.03.14. 신한은행 앞으로 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.09.18. 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 회차는 감정가 1,106,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 774,200,000원으로 내려온 상태입니다. 권리관계는 비교적 단순하지만, 상가성 근린시설은 아파트처럼 단순한 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 이번 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 70%라는 숫자 자체를 ‘저렴하다’는 근거로 쓰면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4413 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1094 이편한세상시티미사 1층 121호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 200 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 28층 건물 내 제1층 제121호 · 사용승인일 2019.04.22 |
| 소유자 | 박수정 · 2024.03.11. 매매 · 거래가액 1,058,924,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,106,000,000원 / 774,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 837,795,944원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 중소기업은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.03.14. 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이후의 2025.09.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 774,200,000원으로 감정가의 70%이고, 이미 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
근린시설은 동일 건물 안에서도 위치·가시성·동선·전면 폭·업종 가능성·임대수익 등에 따라 가치 차이가 크게 벌어질 수 있습니다. 특히 이 물건은 1층 소매점이지만 현재 공실이므로, 경매 할인율보다는 실제 임대 가능성과 수익성을 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 774,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,142,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 764,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 채권최고액 기준 195,942,000원의 미배당이 발생하고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 북서측 인근이며, 주위에 근린생활시설·업무시설·오피스텔·공동주택·교육시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 미사역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 현황. 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다.
- 도로. 북서측 약 20m 내외, 남동측 및 남서측 약 25m 내외 포장도로에 접하고 북동측에는 약 10m 내외 보행자 통행도로가 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 사용승인일 2019.04.22의 철근콘크리트구조 28층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템에어컨, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 및 기본 전기설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상권 시세 확인. 동일 건물 또는 인근 1층 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 확인해 최저가 774,200,000원의 적정성을 따져야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실인 만큼 단순 일시 공실인지, 임대수요·동선·업종 제한 등 구조적 이유가 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 점유관계 원본 대조. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신한은행의 미배당 195,942,000원은 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수액입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 541,940,000원, 3회 유찰 시 379,358,000원으로 내려가지만 시세 확인 없이 유찰 횟수만으로 적정 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 상권 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상가 가격 검증’이 승부처
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.14. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 1층 제1종근린생활시설(소매점)이고 현재 공실입니다. 감정가 1,106,000,000원에서 한 차례 유찰돼 774,200,000원이 됐다는 사실만으로 투자 매력이 생겼다고 볼 수 없습니다. 권리는 단순, 가격은 검증 필요. 실제 상권 매매가와 임대수익을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
