수원지방법원 2025타경4673. 광주시 탄벌동 광주탄벌서희스타힐스2단지 202동 4층 405호 아파트입니다. 등기상 소유자는 박초윤이고, 소유권이전 접수일은 2025.08.13, 거래가액은 390,600,000원입니다. 같은 날 접수된 함평농업협동조합 근저당권 361,200,000원이 말소기준권리이며, 이후 2025.10.13 박기남의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 채권자에게 큰 미배당이 남더라도 그것이 곧 매수인의 인수채무가 되는 구조가 아니라는 점입니다. 현재 회차 436,000,000원 기준 채권 총 청구액은 927,938,383원, 총 배당액은 429,240,000원, 미배당은 498,698,383원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 탄벌동 778 광주탄벌서희스타힐스2단지 202동 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용중 · 23층 내 4층 |
| 소유자 | 박초윤 · 소유권이전 2025.08.13 · 거래가액 390,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 436,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박기남 / 566,738,383원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.13 근저당권 · 함평농업협동조합 · 채권최고액 361,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 사용승인일 | 2025.05.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원의 단순 구조
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 기존 탄벌지역주택조합 명의의 신탁 관련 등기와 금지사항·신탁주의사항은 이미 말소되었고, 현재 소유권은 박초윤에게 이전되어 있습니다. 말소기준권리는 을구 1번 함평농업협동조합 근저당권이며, 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 100%에서 가격 가점은 보류
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 436,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 348,800,000원, 2회 유찰 시는 279,040,000원입니다. 매수인 인수는 어느 시나리오에서도 0원이므로 실질취득 기준은 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 436,000,000원 | 429,240,000원 | 498,698,383원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 348,800,000원 | 343,116,800원 | 584,821,583원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 279,040,000원 | 274,333,440원 | 653,604,943원 | 0원 |
현재 확인되는 가격 정보만으로는 436,000,000원이 시세보다 싸다고 단정하지 않습니다. 권리상 인수 0원은 분명한 장점이지만, 신건 100%라는 사실은 가격 측면에서 별도로 검토해야 합니다. 유찰 시 채권자 미배당은 커지지만, 그 미배당액이 매수인의 인수액으로 전환되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 436,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,760,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 함평농업협동조합 | 361,200,000원 | 361,200,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 박기남 | 566,738,383원 | 68,040,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총 청구액 927,938,383원 중 429,240,000원이 배당되고 498,698,383원이 미배당으로 남습니다. 소유자 교부액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·물리적 여건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 탄벌동 소재 탄벌중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 등이 밀집한 주택지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 23층 내 4층 405호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루, 창호는 시스템창호입니다. 사용승인일은 2025.05.21입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 스프링쿨러, 소화전, 지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 아파트 1단지와 2단지 사이로 왕복 4차선 포장도로와 접하며 지하주차장이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,035,000원/㎡입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지, 지형형상은 사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제·계획. 자연보전권역·도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 준보전산지·상대보호구역·중로1류는 저촉, 도로구역·소로3류·어린이공원·완충녹지는 접함으로 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2025.08.13 접수된 함평농업협동조합 근저당권 361,200,000원이 기준입니다.
- 임차인. 임차인 없음, 매수인 인수 0원 구조입니다.
- 채권자 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 498,698,383원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
- 과거 신탁 이력. 탄벌지역주택조합 명의의 신탁·금지사항·신탁주의사항은 이미 말소된 이력으로 구분해 확인하세요.
- 신건 가격. 현재 최저가는 감정가 436,000,000원과 동일합니다. 권리 안전성만으로 가격 매력을 단정하지 마세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 348,800,000원, 2회 유찰 시 279,040,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 토지이용계획·제한사항을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 함평농업협동조합 근저당권 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 과거 신탁 관련 등기도 이미 말소되어 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
다만 현재 회차는 감정가 436,000,000원과 최저매각가 436,000,000원이 같은 신건입니다. 채권자에게 498,698,383원의 미배당이 발생하는 구조 역시 매수인 인수와는 별개입니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 신건 가격에 별도의 가점을 줄 근거는 없다.”입니다. 권리는 합격 쪽에 가깝고, 가격은 보수적으로 접근하는 사건입니다.
