수원지방법원 2025타경42409. 평택시 팽성읍 노양리 149-53의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 498.0㎡의 대지이고, 건물은 사용승인일 2019.10.21의 일반목구조 목구조 지붕 단층 주택으로 방2·드레스룸·주방·거실·욕실2 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 금은숙이며, 2020.07.07 소유권이전 당시 거래가액은 79,200,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.12.28 설정된 평택농업협동조합 근저당권 180,000,000원이고, 2025.08.11 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기만 보면 단순해 보여도, 현황조사·매각물건명세서에 나타난 이영철의 전입일은 2019.10.23으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이 점유자를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성과 인수 위험을 함께 열어 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42409 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노양리 149-53 · 경기도 평택시 팽성읍 계양로 705-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 498.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 급경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 단독주택 · 일반목구조 목구조 지붕 단층 · 사용승인 2019.10.21 · 방2·드레스룸·주방·거실·욕실2 |
| 소유자 | 금은숙 · 2020.07.07 소유권이전 · 거래가액 79,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 312,762,000원 / 218,933,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 평택농업협동조합 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 선순위 전입이 핵심
말소기준은 2023.12.28 평택농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 2025.08.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이영철의 전입신고는 2019.10.23으로 말소기준보다 앞섭니다. 점유부분이 미상이고 보증금·확정일자도 미상이므로, 현재 자료만으로 대항력과 우선변제권의 최종 성립 여부를 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영철 | 미상 | 2019.10.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
② 가격·유찰 구조 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 회차는 감정가 312,762,000원의 70%인 218,933,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 153,253,100원(49%), 세 차례 유찰 시나리오는 107,277,170원(34.3%)입니다. 다만 이 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라 낙찰가가 내려가더라도 실제 부담액이 같은 비율로 줄어든다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,865,062원 |
| 1. 근저당 · 평택농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,067,938원 |
현재 회차 배당모델에서는 평택농업협동조합 채권최고액 180,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 35,067,938원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 이영철의 보증금이 미상이므로 실제 인수 관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 노양리 ‘노양1리마을회관’ 서측 인근으로, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 498.0㎡ 대지, 보전관리지역, 급경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 299,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 비행안전제6구역(전술), 보전관리지역에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역은 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 건물. 일반목구조 목구조 지붕 단층으로 외벽은 스타코 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방·LPG가스설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 일괄매각. 목록1 지상에 소재하는 조경수·조경석·옹벽 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이영철의 실제 임차관계 확인. 전입일 2019.10.23만으로 대항력을 확정하지 말고, 실제 점유·보증금·계약관계·확정일자를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 다시 계산. 보증금이 확인되면 배당가능액과 미배당 인수 가능액을 낙찰가와 함께 다시 계산해야 합니다. 현재 최저가 218,933,000원만으로 총취득비용을 확정하지 마세요.
- 유찰 시나리오 분리. 현재 218,933,000원, 2회 유찰 시 153,253,100원, 3회 유찰 시 107,277,170원이지만 선순위 점유자 문제는 유찰만으로 사라지지 않습니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·가축사육제한구역·제한보호구역·비행안전제6구역의 이용 제한을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 지형·접면 확인. 급경사·사다리형 토지이고 도로접면이 세로한면(가)이므로 현장 경사와 차량 진출입 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 조경수·조경석·옹벽 등이 토지에 포함 평가된 점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자”
이 사건은 감정가 312,762,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 218,933,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 근저당과 경매개시결정이 매각으로 정리되는 비교적 단순한 구조입니다. 하지만 2019.10.23 전입한 이영철이 있고, 그 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았다는 점이 전체 판단을 바꿉니다.
따라서 이 사건의 우선순위는 “70%라 싸다”가 아니라 선순위 전입 점유자의 법적 지위와 보증금부터 확정하는 것입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 실질취득액도, 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다. 여기에 보전관리지역·급경사 토지와 각종 보호·비행안전 규제까지 고려하면, 권리 확인이 끝난 뒤 가격을 판단해야 하는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
