26,600,000원
광주지방법원 2025타경52445. 광양시 태인동 선미태인하이츠아파트 102동 9층 908호, 전용 59.892㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 김종복이며, 망 김종복의 상속재산 파산관재인이 청산을 위해 신청한 형식적 경매입니다. 일반적인 금융기관의 채권회수형 임의경매와 달리 사건 청구금액은 0원으로 표시돼 있습니다.
권리구조의 기준점은 1995년 12월 1일 설정된 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당, 압류, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김소악의 전입일도 말소기준권리보다 약 13년 늦은 2008년 12월 30일이므로, 보증금 15,000,000원은 낙찰자가 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52445 |
|---|---|
| 경매 유형 | 청산을 위한 형식적 경매 · 청구금액 0원 |
| 소재지 | 전라남도 광양시 태인동 397-1 선미태인하이츠아파트 102동 9층 908호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.892㎡ · 철근콘크리트조 14층 중 9층 |
| 등기상 소유자 | 김종복 · 2004.12.21. 매매로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 26,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 준공 / 세대수 | 1995.11.29. / 230세대 |
① 권리 흐름 — 1995년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 1995.12.01. 한국주택은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,632,200,000원이지만 태인동 397-1 토지와 401 토지를 포함한 공동담보에 추가된 근저당이므로, 이 한 세대의 가치와 채권최고액을 일대일로 비교해서는 안 됩니다. 다음 날 설정된 고려상호신용금고 근저당 3,700,000,000원과 1995.12.08. 근저당 130,000,000원도 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소악 | 2008.12.30 | 15,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 안 됨 | 매수인 승계 없음 |
김소악의 전입신고일은 2008.12.30.로 말소기준권리인 1995.12.01. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 거래 하락 중
같은 단지 동일 면적대인 전용 59.89㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 33,125,000원이지만, 가격 판단은 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 32,000,000원과 최신 거래 33,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.89㎡ | 8 | 33,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 7 | 26,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 5 | 38,000,000원 |
| 2025.08 | 59.89㎡ | 13 | 33,000,000원 |
| 2025.07 | 59.89㎡ | 7 | 30,000,000원 |
| 2025.03 | 59.89㎡ | 7 | 26,000,000원 |
| 2025.03 | 59.89㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2025.02 | 59.89㎡ | 2 | 31,000,000원 |
| 2025.02 | 59.89㎡ | 11 | 44,000,000원 |
| 2025.02 | 59.89㎡ | 1 | 30,500,000원 |
| 2025.01 | 59.89㎡ | 3 | 33,000,000원 |
| 2024.12 | 59.89㎡ | 9 | 38,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 32,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 33,125,000원 |
현재 최저가 26,600,000원은 최근 12개월 평균의 83.1%, 전체 평균의 80.3%입니다. 최신 거래가 33,000,000원보다도 낮아 표면적인 가격 여유는 있습니다. 그러나 12건의 실거래 최저가가 26,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.7% 하락했습니다. 현재 최저가가 실거래 범위를 크게 이탈한 초저가라기보다, 최근 거래 하단에 가까운 가격이라는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 878,800원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 3,632,200,000원 | 25,721,200원 |
| 2. 근저당 · 고려상호신용금고 | 3,700,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사정리금융공사 | 57,227,182원 | 0원 |
| 후순위 권리자 및 소유자 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 한국주택은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 7,501,475,562원이지만 이는 채권자 측의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 당해세가 확인되면 한국주택은행 예상배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 59.892㎡ 아파트로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 9층에 위치합니다.
- 주위환경. 태인동주민센터 남서측 인근이며 주변은 단독주택과 소규모 점포 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 단지 내 도로가 개설돼 있고 동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·국가산업단지에 포함되고 일부 소로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 196,300원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 230세대, 1995년 준공 단지이며 동일 면적 거래는 확인되지만 거래가격 편차와 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김소악은 대항력이 없지만 실제 점유 여부와 인도 시기, 이사 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 매수인 인수 여부에는 영향을 주지 않더라도 임차인의 배당 및 명도 협상에 영향을 줄 수 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건의 세목, 법정기일과 금액을 확인해 실제 배당표와 절차 지연 가능성을 점검해야 합니다.
- 내부 상태와 수리비. 1995년 준공 건물인 만큼 내부 마감, 배관, 창호, 도시가스·승강기 상태를 확인하고 수리비를 응찰가에서 차감해야 합니다.
- 실거래 하단 확인. 전체 실거래 최저가가 26,000,000원으로 현재 최저가와 가깝습니다. 최저가 자체를 안전마진으로 보지 말고 물건 상태를 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소에서 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 1995년 한국주택은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 임차인 김소악도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 26,600,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 32,000,000원의 83.1%로 평균보다 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -5.7%이고 실거래 최저가가 26,000,000원까지 내려온 전력이 있어, 현재 최저가를 압도적인 저가로 보기는 어렵습니다. 권리는 합격이지만, 수리비·점유 명도·체납 관리비를 반영한 응찰가 관리가 필요한 B등급 물건입니다.
