광주지방법원 2025타경52457. 광양시 중동 성호2차아파트 206동 12층 1206호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사보현리치타워이며, 2022.09.20 매매가 60,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2021.01.11 설정된 전주덕진신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 74,400,000원입니다. 이 근저당과 2025.12.17 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자로 조사된 김명국·정호준의 전입일은 각각 2024.10.17과 2023.12.28입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고 보증금도 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 여부와 별개로 실제 점유 상태 및 명도 일정을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52457 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 제206동 제12층 제1206호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 철근콘크리트구조 · 24층 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사보현리치타워 (2022.09.20 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 48,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주덕진신용협동조합 / 53,605,328원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 순천지원 광양등기소 · 2026.07.11 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 근저당 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2021.01.11 전주덕진신용협동조합 근저당권입니다. 과거 국민은행·우리은행·교보생명·순천농업협동조합의 근저당은 각각 말소등기가 이어졌고, 2020년 순천농업협동조합의 경매개시결정도 2021.01.11 경매매각과 함께 말소됐습니다. 이후 설정된 전주덕진신용협동조합 근저당과 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 담보권은 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명국 | 2024.10.17 | 미상 | 2026.01.30 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 정호준 | 2023.12.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
김명국은 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 실제 배당 여부는 단정할 수 없습니다. 정호준 역시 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 그러나 두 사람 모두 전입이 2021.01.11보다 늦으므로 배당을 받지 못한 금액이 생겨도 매수인이 그 보증금을 인수하지는 않습니다.
② 시세 비교 — 평균 아래지만 실거래 최저와는 가깝다
성호2차 동일면적 59.79㎡의 최근 실거래 12건은 45,000,000원부터 70,200,000원까지 분포하며, 평균은 56,316,666원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득액인 48,300,000원은 평균의 85.8%로 8,016,666원 낮습니다. 반면 실거래 최저보다는 3,300,000원 높아 단순히 평균 대비 할인율만 보고 큰 폭의 저가매수라고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,269,400원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 59,623,200,000원 | 47,030,600원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 23,040,000원 | 0원 |
| 4. 우리은행 근저당 | 18,960,000원 | 0원 |
| 5. 교보생명보험 근저당 | 36,600,000원 | 0원 |
| 6. 순천농업협동조합 근저당 | 34,200,000원 | 0원 |
| 7. 전주덕진신용협동조합 근저당 | 74,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산에서는 총 채권액 59,810,400,000원 중 47,030,600원이 채권자 배당으로 산정되고, 미배당액은 59,763,369,400원입니다. 다만 과거 말소된 담보권이 포함된 계산이므로 미배당액 자체를 현재 매수인의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 24층 건물의 12층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 주위환경. 성호2차아파트 단지 내에 위치하고, 주변은 대단위 아파트·근린주택·학교·근린생활시설이 혼재한 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접하며 단지 내 포장도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 사다리형 평지 아파트부지이며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 단지 규모. 성호2차는 1,773세대, 2003.11.07 준공 단지입니다. 동일면적 거래는 확인되지만 경매 통계상 평균 유찰 4.0회로 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 등기 재확인. 2021.01.11 전주덕진신용협동조합 근저당이 실제 말소기준권리인지 등기사항전부증명서 원문에서 확인하세요.
- 배당표 대조. 과거 말소된 국민은행·우리은행·교보생명보험·순천농업협동조합 담보권이 예상배당 계산에 포함된 경위를 채권계산서와 배당요구 서류로 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 김명국·정호준의 현재 점유 여부, 점유 부분, 보증금, 임대차계약서 및 실제 거주 상태를 현장에서 확인하세요.
- 명도비용 반영. 보증금 인수는 없지만 점유자가 있는 만큼 인도 협의와 절차에 필요한 비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 가격 상한 설정. 실거래 평균 56,316,666원보다 낮다는 점뿐 아니라 실거래 최저 45,000,000원, 현재 최저가 48,300,000원, 내부 수리 상태를 함께 비교하세요.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 4.0회와 낙찰률 0.0%를 감안해 매도까지 걸릴 기간과 보유비용을 보수적으로 산정하세요.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성을 관리사무소와 법원 서류에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 서류 정합성은 조건부
이 물건의 현재 권리 구조만 보면 결론은 명확합니다. 말소기준은 2021.01.11 전주덕진신용협동조합 근저당이고, 김명국·정호준의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 담보권은 없으며 실질취득액은 낙찰가와 같은 48,300,000원입니다.
가격도 실거래 평균 56,316,666원보다 8,016,666원 낮아 평균 대비로는 할인 구간입니다. 다만 실거래 최저가 45,000,000원과의 차이는 3,300,000원에 불과하고, 동일면적 실거래 편차와 평균 유찰 4.0회가 확인됩니다. 여기에 예상배당표가 이미 말소된 과거 국민은행 근저당을 최우선으로 계산한 불일치까지 있습니다. 권리 인수는 0원이지만, 배당순위 원본 대조와 점유 확인을 마친 뒤 실거래 최저 수준까지 고려해 보수적으로 응찰해야 하는 물건입니다.
