광주지방법원 2025타경52464. 여수시 학동 스위트엠학동 16층 1601호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이며, 본 호실은 16층 1601호입니다. 소유자 신용인은 2024년 1월 16일 매매를 원인으로 거래가액 515,649,000원에 취득했고, 2024년 1월 29일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
같은 날 설정된 쌍봉신용협동조합의 채권최고액 275,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 이경태의 210,000,000원 근저당권과 롯데카드·삼성카드· 신한카드 가압류가 추가됐지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021년에 설정됐던 대한토지신탁·코리아신탁 관련 신탁등기도 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52464 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 16층 1601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 내 16층 1601호 |
| 소유자 | 신용인 (2024.01.16 매매 · 거래가액 515,649,000원, 2024.01.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 488,000,000원 / 218,624,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 쌍봉신용협동조합 / 239,843,742원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.29 을구 1번 근저당권 · 쌍봉신용협동조합 · 채권최고액 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 확인 필요
핵심은 2024.01.29 쌍봉신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 뒤에 설정된 이경태 근저당권, 롯데카드·삼성카드·신한카드 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 44.8%는 ‘시세 할인율’이 아니다
이 물건은 감정가 488,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 218,624,000원, 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 제시된 회차 가격은 174,899,200원과 139,919,360원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 44.8% | 218,624,000원 | 214,763,264원 | 296,737,532원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 174,899,200원 | 171,650,611원 | 339,850,185원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 139,919,360원 | 137,160,489원 | 374,340,307원 |
여기서 가장 중요한 해석은 “감정가 대비 크게 낮아졌다”와 “시세보다 싸다”는 서로 다른 말이라는 점입니다. 이 사건에는 실거래 비교 수치가 제시되어 있지 않으므로, 현재 최저가 218,624,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 3회 유찰과 44.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,860,736원 |
| 1. 근저당 · 쌍봉신용협동조합 | 275,000,000원 | 214,763,264원 |
| 2. 근저당 · 이경태 | 210,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 14,424,529원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,324,595원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,751,672원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 511,500,796원 중 현재 매각가 기준 채권자 예상배당은 214,763,264원, 미배당은 296,737,532원입니다. 집행비용 3,860,736원을 제외한 매각대금이 선순위 쌍봉신용협동조합 근저당권 배당에 소진되며, 후순위 권리는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시립쌍봉도서관 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택·단독주택·상가 건물 등으로 이루어진 도심 대로변 주상지대입니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 교통상황 평가는 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 30미터 광대로, 북측으로 노폭 약 10미터 소로에 접하고 남·북측 도로를 통해 차량 출입합니다.
- 이용상태. 본 호실은 오피스텔이며, 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·소화전설비·승강기설비·옥내주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등이 확인되며 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고 위반사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 실제 거래가격 자료가 제시되지 않아 시세와 거래 유동성에 대한 정량 판단은 유보해야 합니다. 현재 확인 가능한 시장 반응은 3회 유찰이라는 사실입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 218,624,000원은 감정가 대비 44.8%일 뿐입니다. 실제 최근 거래와 비교해 시세 대비 위치를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.01.29 쌍봉신용협동조합 근저당권과 후순위 권리의 순위를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당의 한계. 현재 매각가에서는 쌍봉신용협동조합도 채권액 전부를 배당받지 못하고 후순위 채권자는 배당이 없습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
- 3회 유찰 해석. 유찰 횟수는 감정가 대비 가격이 낮아졌다는 사실을 보여줄 뿐, 시세 대비 저평가를 자동으로 의미하지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리형, 가격은 검증형”
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.29 쌍봉신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 곧바로 “싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 이미 3회 유찰되어 최저가가 218,624,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 44.8%와 시세 대비 할인을 동일시할 수 없기 때문입니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 결론은 등기 권리는 정리형, 가격과 점유는 검증형입니다. 입찰의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 시세와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 그 가격이 합리적인지 판단하는 데 있습니다.
