광주지방법원 2025타경52464. 여수시 학동 스위트엠학동 16층 1601호입니다. 사건의 말소기준권리는 2024.01.29. 쌍봉신용협동조합 근저당권 275,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 이경태 근저당권 210,000,000원과 롯데카드·삼성카드·신한카드의 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 174,899,000원으로 감정가 488,000,000원의 35.84% 수준입니다. 하지만 낙찰가가 크게 낮아졌다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 서로 다릅니다. 이 사건에는 가격을 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52464 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 16층 1601호 · 도로명 전라남도 여수시 도원로 233(학동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 소유자 | 신용인 · 2024.01.16 매매 · 거래가액 515,649,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 488,000,000원 / 174,899,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 쌍봉신용협동조합 / 239,843,742원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2024.01.29. 설정된 쌍봉신용협동조합 근저당권입니다. 2024.10.15. 이경태 근저당권 210,000,000원, 2025.12.11. 롯데카드 가압류 14,424,529원, 2025.12.16. 삼성카드 가압류 5,324,595원, 2026.02.06. 신한카드 가압류 6,751,672원은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.12.19. 현재 사건의 임의경매개시결정도 같은 구조입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 488,000,000원이고 현재 최저매각가는 174,899,000원입니다. 현재 회차의 비율은 감정가의 35.84%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 139,919,200원, 6회 유찰 시 111,935,360원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 174,899,000원 | 35.84% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 139,919,200원 | 28.67% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 111,935,360원 | 22.94% | 0원 |
다만 위 수치는 감정가 대비 할인율을 보여줄 뿐입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 가격 추세를 확인할 실거래 근거가 없는 상태에서는 174,899,000원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지 판정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 실거래 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,248,586원 |
| 1. 근저당 · 쌍봉신용협동조합 | 275,000,000원 | 171,650,414원 |
| 2. 근저당 · 이경태 | 210,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 14,424,529원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,324,595원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,751,672원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 511,500,796원 중 171,650,414원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 339,850,382원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시립쌍봉도서관 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·상가 건물이 섞인 도심 대로변 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 1601호의 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·옥내주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 30미터 광대로, 북측 약 10미터 소로에 접하고 양측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이 걸려 있으며, 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 174,899,000원이 실제 시세 대비 어느 수준인지 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 등록된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 원본으로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 공부상 용도를 입찰 전에 함께 대조하세요.
- 선순위 기준 확인. 2024.01.29. 쌍봉신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부로 재확인하세요.
- 과거 경매 이력. 2025.03.20. 이경태의 임의경매개시결정은 2025.10.29. 취하되어 2025.10.30. 말소됐고, 현재 사건은 2025.12.19. 쌍봉신용협동조합의 신청으로 개시됐습니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 항목은 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “유찰 폭과 시세 할인은 같은 말이 아니다”
이 사건은 등기상으로는 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 감정가 488,000,000원에서 4회 유찰된 174,899,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 현재 가격이 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상이고 이용상태는 오피스텔이므로, 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 실제 점유·용도·최근 거래가격을 입찰 전에 확인하는 것입니다.
