31,920,000원
광주지방법원 2025타경52498. 광양시 중동 성호2차아파트 201동 20층 2008호, 전용 39.86㎡ 아파트입니다. 겉으로 보면 감정가 57,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 31,920,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율이 투자 메리트를 뜻하지 않는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 정수연은 2020.06.25. 주민등록을 마쳤고 2020.06.03. 확정일자를 갖춘 보증금 73,000,000원의 임차인으로, 말소기준인 2024.01.23. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저가 31,920,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 974,560원을 먼저 제외한 30,945,440원이 정수연에게 배당되고, 남는 보증금 42,054,560원은 매수인이 인수합니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 31,920,000원 + 42,054,560원 = 73,974,560원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 정수연의 미배당 보증금이 그만큼 커지므로, 실질취득액은 대체로 보증금 73,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다. 이번 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 이 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 20층 2008호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.86㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 23층 중 20층 |
| 소유자 | 주식회사케이라클 (2020.05.01. 매매, 거래가액 59,000,000원 · 2020.06.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 31,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2024.01.23. 주택도시보증공사 가압류 40,132,000원입니다. 그보다 뒤인 광양시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 정수연의 임차권입니다. 정수연의 주민등록일 2020.06.25.가 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2020.06.03.으로 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인이며, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 승계합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 정수연 전유부분 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.06.25 확정 2020.06.03 배당요구 2024.06.25 | 73,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 42,054,560원 |
| 손아론 | 전입 2025.10.02 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 보증금 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 정수연은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되어 있고, 보증금 73,000,000원을 독립된 임차보증금으로 봅니다. 손아론은 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 현장 점유관계와 계약 내용을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 31,920,000원이 아니라 73,974,560원
성호2차(201~205동) 전용 39.86㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 48,183,333원이고, 최신 거래는 2026.04. 47,000,000원입니다. 거래 표본은 40,000,000원부터 59,700,000원까지 분포합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 40,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 48,183,333원 |
표면적인 최저가는 최근 12개월 평균의 66.2%에 불과합니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더한 실질취득 73,974,560원으로 다시 계산하면 최근 평균의 153.5%입니다. 최신 거래 47,000,000원과 비교하면 157.4% 수준입니다. 감정가 57,000,000원조차 최근 평균의 약 118.3%인데, 실질취득액은 감정가보다도 높습니다. 따라서 이 물건에는 “최저가가 시세보다 싸다”는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(56%) | 31,920,000원 | 42,054,560원 | 73,974,560원 |
| 3회 유찰 시(39.2%) | 22,344,000원 | 51,458,192원 | 73,802,192원 |
| 4회 유찰 시(27.44%) | 15,640,799원 | 58,040,735원 | 73,681,534원 |
③ 예상배당표 (매각가 31,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.1% 추정) | - | 974,560원 |
| 1. 임차인 정수연 보증금(우선변제) | 73,000,000원 | 30,945,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 40,132,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 73,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 전부가 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 소진됩니다. 정수연 보증금의 미배당액 42,054,560원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 중진초등학교 서측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재한 아파트지대입니다. 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 중 20층이며, 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 중로1류·중로2류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 관련 사항이 확인됩니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 단지 규모. 성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07. 준공 단지입니다. 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 단지 경매 표본 평균 유찰 횟수는 4.5회, 매각률은 50%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 회차에서는 31,920,000원이 아니라 인수액을 합친 73,974,560원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 정수연 배당액 재확인. 보증금 73,000,000원 중 얼마가 실제 배당되고 얼마가 매수인에게 남는지가 최종 인수액을 결정합니다.
- 손아론 점유관계 확인. 전입일은 2025.10.02.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약관계와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 2026.01.08. 현황조사일 기준 미납 관리비 195,550원이 확인됩니다.
- 민간임대주택 관련 등기 확인. 2020.07.14. 민간임대주택 등록에 따른 등기가 있으나 등록기준을 갖추지 못한 경우로 인정돼 등록말소 대상에 해당한다고 기재되어 있습니다. 입찰 전 현재 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 다시 대조해 선순위 임차보증금과 점유관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 함정은 최저가 숫자입니다. 감정가 57,000,000원에서 두 번 유찰돼 31,920,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 정수연의 보증금 73,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차 기준 미배당 보증금 42,054,560원을 인수하면 실질취득은 73,974,560원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 48,183,333원과 최신 거래 47,000,000원을 모두 크게 웃돕니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 임차인 미배당액이 증가해 총부담은 약 73,000,000원 부근에 머뭅니다. 3회 유찰 가정 73,802,192원, 4회 유찰 가정 73,681,534원이라는 숫자가 이 구조를 그대로 보여줍니다. 후순위 권리는 대부분 소멸하지만 선순위 임차보증금 인수로 인해 가격 메리트가 사라지는 고위험 구조입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 시세 이상. 권리분석 없이 할인율만 보는 접근과 가장 궁합이 나쁜 사건입니다.
