수원지방법원 2025타경43133. 평택시 청북읍 옥길리 ‘평택청북이지더원’ 101동 14층 1401호 아파트입니다. 전용면적은 76.8266㎡이고, 감정평가상 거실·주방/식당·침실3·욕실2 구조로 이용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 정경원이며, 2018.07.13. 설정된 박용인 명의 근저당권 127,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 들어온 김은영 가압류, 평택시 압류, 법무법인해람의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하고, 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 현재 회차의 가격입니다. 감정가 263,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 184,100,000원, 감정가의 70% 구간입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 245,000,000원이고 최신 거래는 2026.09. 270,000,000원입니다. 데이터상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.1%로 내려와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1137 평택청북이지더원 101동 14층1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 76.8266㎡ · 거실·주방/식당·침실3·욕실2 · 지상20층 중 14층 |
| 소유자 | 정경원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 법무법인해람 / 15,315,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 임차보증금 인수 문제나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 현재 말소기준은 2018.07.13. 박용인 근저당권 127,000,000원이며, 2022.08.09. 김은영 가압류 9,667,347원, 2025.12.05. 평택시 압류, 같은 날 법무법인해람의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2017.02.07. 설정됐던 우리은행 근저당권 132,000,000원은 2018.07.27. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 가격이 시세 아래로 내려왔다
평택청북이지더원은 513세대, 2016.10.28. 준공 단지입니다. 대상과 면적이 맞는 최근 실거래 12건의 평균은 245,000,000원이고, 거래 범위는 218,000,000원~270,000,000원입니다. 현재 최저가 184,100,000원은 이 최근 12개월 평균의 75.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 76.83㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2026.09 | 76.83㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2026.09 | 75.83㎡ | 17 | 248,000,000원 |
| 2026.07 | 76.83㎡ | 15 | 257,000,000원 |
| 2026.07 | 76.83㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 76.83㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 76.83㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 76.83㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 2026.06 | 75.83㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 76.83㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 76.83㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2026.04 | 75.83㎡ | 11 | 249,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 245,000,000원 |
최신 거래는 2026.09. 16층 270,000,000원이고, 같은 달 1층 거래는 240,000,000원, 17층 248,000,000원입니다. 현재 경매물건은 14층이므로 층만으로 실거래 한 건과 일대일 대응할 수는 없지만, 184,100,000원이라는 최저가 자체는 최근 실거래 최저 218,000,000원보다도 낮은 구간입니다. 최근 시세 기준 가격 메리트를 부정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,377,400원 |
| 1. 근저당 · 박용인 | 127,000,000원 | 127,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김은영 | 9,667,347원 | 9,667,347원 |
| 3. 경매개시결정 · 법무법인해람 | 15,315,616원 | 15,315,616원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,739,637원 |
현재 회차 184,100,000원 가정에서는 배당 대상 채권 151,982,963원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 28,739,637원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 184,100,000원 | 151,982,963원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 128,869,999원 | 126,265,819원 | 25,717,144원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 90,208,999원 | 88,185,237원 | 63,797,726원 | 0원 |
2회 유찰 시부터는 채권 미배당이 발생하고 신청채권자 법무법인해람도 배당을 받지 못하는 시나리오지만, 이는 채권자 배당 부족입니다. 각 시나리오에서 데이터상 매수인 인수액은 계속 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택청아초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교가 소재하는 주택지대이며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 건물의 14층으로, 위생·급배수·전기·도시가스 개별난방·화재탐지·소화전·승강기·주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로로 접근하며 북동측 약 20m 내외, 남동측 약 10m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(청북택지)·택지개발지구이며, 비행안전제3구역·교육환경보호구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 외국인이 주택을 취득하는 경우에 관한 내용입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 819,400원/㎡입니다.
- 단지. 평택청북이지더원 513세대, 준공일 2016.10.28.이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 재확인. 말소기준 2018.07.13. 박용인 근저당권 이후 권리의 매각 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 현장 및 집행기록에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 184,100,000원, 최근 12개월 평균은 245,000,000원입니다. 실거래 범위와 대상층 14층을 함께 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당 외 비용. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 관리 상태. 내부 상태, 체납 관리비, 수선 필요 여부 등 낙찰 후 실제 지출 항목은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·현황조사·감정평가서·매각물건명세서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격이 함께 맞아 들어온 회차
이 물건은 권리구조가 복잡하지 않습니다. 현재 말소기준권리는 박용인 근저당권이고, 뒤에 붙은 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 263,000,000원에서 1회 유찰돼 184,100,000원까지 내려왔고, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 245,000,000원의 75.1%입니다. 최신 거래 270,000,000원, 최근 거래 최저 218,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 권리는 합격, 가격도 검토할 만한 구간. 남은 판단은 실제 점유·내부 상태와 경쟁 입찰을 감안해 얼마까지 쓸 것인지입니다.
