수원지방법원 2025타경52200. 하남시 망월동 마들렌 8층 812호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 154,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 107,800,000원입니다. 현재 소유자는 유재영으로 2022.04.27. 거래가액 158,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가 70%가 아닙니다. 임차권자 박순자는 2022.04.25. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 170,000,000원입니다. 데이터상 말소기준권리는 2024.05.08. 하남시 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 8층 812호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로204번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건 내 8층 812호 |
| 소유자 | 유재영 (2022.04.27. 거래가액 158,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 172,935,212원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀐다
말소기준은 2024.05.08. 하남시 압류입니다. 박순자의 전입·점유 및 확정일자는 2022.04.25.로 이보다 앞서므로 대항력이 있는 임차권입니다. 임차권등기는 2024.06.12. 이뤄졌고, 배당요구도 접수돼 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박순자 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2022.04.25 / 2022.04.25 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 시 0원* |
* 배당표의 64,509,200원은 대항력을 그대로 적용했을 때의 룰상 미배당액입니다. 2026.05.26. 확약은 이 임차권에 한해 대항력 포기·임차권등기 말소를 약속한 것이므로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 154,000,000원의 70%인 107,800,000원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래 등 직접 비교할 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”만으로 시세보다 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
특히 이 물건은 사건상 근린시설이고 실제 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트와 같은 방식으로 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하기보다 실제 이용, 건축물대장, 주변 오피스텔·근린시설 거래를 입찰 전에 별도로 대조하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 박순자 보증금 | 170,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,935,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 64,509,200원입니다. 신청채권자 청구금액 172,935,212원은 예상배당 0원으로 계산돼 전액 미배당입니다. 실제 매수인 승계 여부는 위 확약을 반영해 실질 0원*으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 107,800,000원 | 64,509,200원 | 172,935,212원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 75,460,000원 | 96,298,280원 | 172,935,212원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 52,822,000원 | 118,528,796원 | 172,935,212원 |
표만 보면 유찰될수록 낙찰가가 107,800,000원 → 75,460,000원 → 52,822,000원으로 내려가지만, 대항력을 그대로 적용한 임차보증금 인수액은 반대로 커집니다. 따라서 이런 물건은 원칙적으로 “최저가가 낮아졌다 = 싸졌다”가 아닙니다. 이번 사건에서 그 구조를 뒤집는 요소가 바로 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 망월동, 지하철5호선 미사역 북서측 인근입니다. 주변에는 상업시설, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 미사역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 용도는 근린시설이므로 실제 이용과 공부상 용도를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 8층 812호이며, 위생·급배수·승강기·소방·주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 20m, 서측 약 15m 도로 및 동측 약 10m 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자, 대상 호수와 효력 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 확약상 전액을 변제받지 못하더라도 말소하기로 했으므로 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류·절차를 확인하는 것이 핵심입니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당 계산상 부족분 64,509,200원이 존재하지만, 확약 반영 시 실질 승계는 0원*입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 미사역 인근 유사 오피스텔·근린시설 거래와 비교하세요.
- 실제 이용 확인. 감정평가상 오피스텔 이용 중이며 내부구조와 이용상태가 실제와 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “큰 인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 별도 검증”
이 물건은 숫자만 보면 위험도가 높습니다. 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현 회차 배당만 적용하면 64,509,200원의 부족분이 남기 때문입니다. 원칙대로라면 최저가가 더 내려가도 그만큼 임차보증금 인수가 늘어나는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.26. 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 확약 이행을 전제로 하면 실질 인수는 0원*입니다. 권리분석의 핵심은 이 확약의 효력과 말소 절차 확인이고, 가격 측면에서는 비교 가능한 최신 실거래 자료가 없어 “감정가 대비 70%라 싸다”는 결론은 보류하는 것이 맞습니다.
