광주지방법원 2025타경52506. 전남 여수시 여서동 경남아파트 112동 12층 1206호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층입니다. 현재 등기상 소유자는 구제일이고, 말소기준권리는 2024년 12월 13일 설정된 티비에스테이트주식회사 근저당권, 채권최고액 165,000,000원입니다.
그 뒤 같은 날 설정된 전세금 10,000,000원의 전세권, 농협은행 가압류 2건, 경매개시결정, 여수시 압류, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없고 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 권리 자체보다 응찰가격과 미납 관리비 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52506 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 여서동 43-3 경남아파트 112동 12층 1206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9㎡ · 15층 내 12층 |
| 소유자 | 구제일 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 127,981,127원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 미납 관리비 | 800,000원 (2026.01.08. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2024.12.13. 티비에스테이트주식회사 근저당이 말소기준이며, 같은 날 뒤이어 설정된 티비에스테이트주식회사 전세권 10,000,000원과 이후 농협은행 가압류 2건, 경매개시결정, 여수시·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 6.2% 높다
경남2차 동일 평형은 전용 84.9㎡가 매칭되며, 전체 12건 평균은 157,791,666원입니다. 그러나 가격 판단에는 최근 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 7건 평균은 151,642,857원으로 내려와 있고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -8.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.98㎡ | 8 | 171,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 15 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 8 | 141,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 12 | 149,500,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2024.10 | 84.9㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2024.10 | 84.9㎡ | 9 | 187,000,000원 |
| 2024.06 | 84.9㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 151,642,857원 |
최저매각가 161,000,000원은 전체 12건 평균 157,791,666원보다도 높고, 더 중요한 최근 12개월 평균 151,642,857원 대비 106.2%입니다. 2026.03 최신 거래에는 171,000,000원 거래도 있지만 같은 달 동일 84.9㎡ 거래가 140,000,000원에 2건 존재해 가격 편차가 큽니다. 최근 추세가 -8.9%인 만큼 과거 고가거래가 포함된 전체 평균만 보고 신건 가격에 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 티비에스테이트주식회사 | 165,000,000원 | 157,946,000원 |
| 3. 전세권 · 티비에스테이트주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,240,707원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 16,104,502원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 213,345,209원 중 예상배당은 157,946,000원이며, 미배당액은 55,399,209원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시청 여서청사 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·관공서·학교·상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다. 단지 주변 시내 간선도로와 아파트 진입로가 연결됩니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층입니다. 급·배수·위생·난방·화재탐지·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하고 공시지가는 821,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 경남2차는 660세대이며 1992.02.22. 준공입니다. 동일 평형 12건 거래가 140,000,000원부터 187,000,000원까지 분포해 거래가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 평균 157,791,666원보다 최근 12개월 평균 151,642,857원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 흐름 확인. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -8.9% 낮습니다. 신건 최저가가 최근 평균의 106.2%라는 점을 가격상한 설정에 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 128,800,000원, 2회 유찰 시 103,040,000원입니다. 현재 신건과 가격 차이를 비교해 회차별 전략을 세울 필요가 있습니다.
- 미납 관리비. 2026.01.08. 현황조사일 기준 미납 관리비 800,000원이 기재되어 있으므로 입찰 전 관리사무소에서 현재 금액과 부담범위를 확인해야 합니다.
- 전세권 구분. 등기부상 티비에스테이트주식회사의 전세권 10,000,000원이 있으나 말소기준권리 이후의 등기로 매각 시 소멸하며, 별도 임차인은 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리구조만 보면 어렵지 않습니다. 2024.12.13. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권·가압류·압류가 모두 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 배당 부족액 55,399,209원이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 가격 161,000,000원은 최근 12개월 평균 151,642,857원의 106.2%입니다. 최근 거래 추세도 -8.9%로 낮아졌습니다. 최신 거래 171,000,000원 한 건만 볼 것이 아니라 같은 2026.03에 140,000,000원 거래가 2건 있다는 가격 편차까지 함께 봐야 합니다. 권리는 합격이지만 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리 인수가 아니라 최근 시세보다 높은 시작가격을 어느 수준까지 낮춰 받을 수 있느냐입니다.
