광주지방법원 2025타경52512. 여수시 웅천동 포레나여수웅천1단지 103동 14층 1402호 아파트입니다. 말소기준권리는 2020.09.04 설정된 여수중부새마을금고 근저당권 349,200,000원입니다. 이후 여수중부새마을금고 추가 근저당, 광주은행·신현주 근저당, 가압류와 가처분, 임의경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
가격은 감정가 425,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 297,500,000원입니다. 동일 단지·유사 면적 최근 12개월 실거래 평균은 422,142,857원, 최신 거래는 2026.04의 399,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.5%이므로 가격 격차는 분명하지만, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 흐름은 -1.3%로 하락 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52512 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 웅천동 1888-1 포레나여수웅천1단지 103동 14층1402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물 내 14층 1402호 |
| 대상 면적 | 84.9552㎡ |
| 소유자 | 이민진 2분의 1 · 차효린 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 297,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 469,437,508원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 말소기준은 2020.09.04 여수중부새마을금고 근저당권입니다. 2019.06.12 하나은행 근저당권은 2020.09.04 해지를 원인으로 2020.09.07 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 여수중부새마을금고의 추가 근저당권과 광주은행·신현주 근저당, 전남신용보증재단·신용보증기금·교보생명보험의 가압류 및 신현주 근저당에 대한 가처분은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수윤 | 2025.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박수윤의 전입신고일은 2025.12.22로 말소기준일인 2020.09.04보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 70.5% 진입, 다만 최근 흐름은 -1.3%
포레나여수웅천1단지는 333세대, 사용승인일 2019.03.26이며 대상 면적은 84.9552㎡입니다. 동일 단지 유사 면적 최근 거래 12건의 전체 평균은 424,416,666원이고, 최근 12개월 7건 평균은 422,142,857원입니다. 가격 판단은 과거 거래가 함께 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.76㎡ | 26 | 399,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 11 | 459,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 9 | 405,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 18 | 435,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2025.07 | 84.76㎡ | 19 | 417,000,000원 |
| 2025.01 | 84.96㎡ | 13 | 435,000,000원 |
| 2024.08 | 84.96㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2024.07 | 84.76㎡ | 14 | 435,000,000원 |
| 2024.07 | 84.76㎡ | 4 | 418,000,000원 |
| 2024.06 | 84.76㎡ | 10 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 422,142,857원 |
현재 최저매각가이자 자료상 실질취득액은 297,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 70.5%이고, 최신 거래 2026.04의 399,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 시세와의 가격 간격이 존재합니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -1.3%로 내려온 만큼, 전체 평균 424,416,666원만을 기준으로 가격 가점을 과도하게 주는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,965,000원 |
| 2. 근저당 · 여수중부새마을금고 | 349,200,000원 | 292,535,000원 |
| 3. 근저당 · 여수중부새마을금고 | 145,200,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사광주은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신현주 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전남신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 교보생명보험 주식회사 | 13,348,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,162,748,933원 중 예상 배당액은 292,535,000원이며 미배당액은 870,213,933원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 집행비용과 권리관계에 따른 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 웅천항 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지와 상업용 건물이 소재하는 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물 내 14층 1402호이며 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수·옥내소화전 설비가 설치되어 있습니다.
- 단지. 포레나여수웅천1단지는 333세대이며 사용승인일은 2019.03.26입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 완충녹지, 중로1류, 중로3류 저촉과 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 국가산업단지, 특별대책지역 관련 사항이 있습니다.
- 공시지가. 1,040,000원/㎡이며 토지는 아파트 부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박수윤의 전입일은 2025.12.22로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 422,142,857원만 보지 말고 최신 거래 399,000,000원과 추세 -1.3%를 함께 기준으로 삼아야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서 총 채권 1,162,748,933원 대비 미배당액이 870,213,933원으로 커 소유자 교부액은 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 여수중부새마을금고 근저당과 이후 근저당·가압류·가처분의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 점유·관리비 확인. 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 하락장을 반영한 가격
이 물건은 2020.09.04 여수중부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 자료상 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 박수윤은 2025.12.22 전입으로 대항력이 없고, 현재 자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조 자체보다 가격 판단이 핵심입니다.
현재 최저가는 297,500,000원으로 최근 12개월 평균 422,142,857원의 70.5%입니다. 1회 유찰로 가격 간격이 형성됐다는 점은 긍정적입니다. 다만 최신 실거래는 399,000,000원이고 최근 거래 흐름은 -1.3%로 내려오고 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 메리트는 존재하지만, 하락 추세와 임차인의 우선변제 여부를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
