수원지방법원 2026타경34. 이번 물건은 평택 동삭택지개발지구의 더원주차프라자 1층 118호를 중심으로 한 근린시설 경매입니다. 공부상 소매점이지만 감정평가 당시에는 공실로 조사되었고, 함께 평가된 목록에는 주차장 용도의 부동산도 포함되어 있습니다. 소유자는 주식회사더원아이디이며, 송탄농업협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되었습니다.

등기상 권리의 흐름은 비교적 명확합니다. 2020년 설정된 송탄농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 근저당권과 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 권리 말소 여부만 확인하고 입찰할 물건이 아닙니다. 토지의 소유권대지권이 아직 확정되지 않았고 그 취득 여부도 불분명하다는 매각물건명세서의 기재가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 별개인 토지 문제

말소기준권리는 2020.07.01 송탄농업협동조합의 근저당권이며, 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 2021년에 같은 금융기관의 채권최고액 480,000,000원인 추가 근저당권이 설정되었습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2025년에는 평택세무서장의 압류가, 2026년에는 송탄농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 해당 압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 최초의 무궁화신탁 명의 소유권보존 및 신탁등기는 이미 말소되었고, 현재 등기상 소유자는 주식회사더원아이디입니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입 1명, 보증금 미상

실제 확인된 전입자는 이승태 1명입니다. 전입일은 2024.10.14로 말소기준권리 설정일인 2020.07.01보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 이 전입자의 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

특히 감정평가의 이용상태는 소매점 공실인데, 현황조사·매각물건명세서에는 주거 용도의 전입자가 확인됩니다. 실제 사용·점유 여부와 전입신고 상태를 직접 대조해야 합니다. 근린시설에서 주거 전입이 확인된다는 사실만으로 적법한 주택임대차나 실제 점유를 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 메리트는 다르다

이 사건의 감정가는 355,000,000원입니다. 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 173,950,000원으로, 감정가 대비 49% 수준입니다. 감정가와 최저가의 차이는 181,050,000원입니다.

그러나 비교 가능한 소매점 실거래가격이나 최근 거래 추세를 확인하지 못한 상황에서, 최저가가 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 공실인 근린시설은 임대수익과 공실 위험, 실제 영업 가능성, 주차장 지분의 활용 가치, 대지권 확보 여부에 따라 적정 가격이 크게 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 173,950,000원 가정)

근저당권 채권최고액 합계 720,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션에서는 금융기관 배당금이 170,714,700원, 미배당액이 549,285,300원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

위 배당은 채권최고액을 사용한 추정 시뮬레이션입니다. 실제 채무잔액, 공동담보 배분, 집행비용, 압류 관련 조세채권, 임차인의 배당자격 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계

현재 최저가에서 낙찰되면 신청채권자인 송탄농업협동조합의 청구금액 270,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시에는 채권자 배당액이 더욱 감소하지만, 제시된 모든 회차에서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 위 회차별 매각가격은 유찰을 전제로 한 시나리오일 뿐, 실제 해당 가격으로 매수할 수 있다는 보장은 없습니다. 가격이 내려가더라도 대지권 취득 불확실성, 점유 조사 및 상가의 환금성 문제는 별도로 남습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 동삭동 소재 동삭초등학교 북서측 인근 동삭택지개발지구에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 아파트단지가 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측에는 317번 지방도(동삭로), 북측에는 45번 국도(남북대로)가 위치하여 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 석재붙임, 창호는 강화유리 마감 등입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 1층 소매점은 감정 당시 공실입니다. 함께 평가된 2개 호는 공부상 주차장으로, 주차장 등으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
• 접도. 남서측·남동측·북동측으로 약 10미터 내외의 도로에 접하고, 북서측에는 약 6미터 내외의 보행자도로가 있습니다.
• 토지·규제. 감정요항표에는 동삭택지개발지구, 제2종일반주거지역으로 기재되어 있습니다. 다만 감정기준시점 지번이 부여되지 않아 토지이용계획확인서 발급이 불가능했던 상태로, 현재의 지번·토지이용계획·대지권 관계를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 업종 수요, 공실 기간, 임대료, 상권 변화 등에 따라 매매 및 임대가치가 달라질 수 있습니다. 해당 소매점의 실제 임대수익과 거래 시세를 확인해야 합니다.

⑦ 매각조건 특별 검토 — 일괄매각과 주차장 지분

이번 사건에는 매각물건명세서상 다음과 같은 중요한 조건이 있습니다.

특히 대지권 미등기 상태에서 목록별 권리 귀속, 주차장 지분의 소유권과 이용 범위, 소매점과 주차장 사이의 법률적·경제적 관계가 실제 매각 후 어떻게 유지되는지 확인해야 합니다. 공유자우선매수권이 없다는 사실이 대지권의 취득 문제까지 해결해 주는 것은 아닙니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 대지권 취득 가능성. 토지의 현재 등기상 소유자, 대지지분 귀속, 대지권 설정 가능성, 미등기 사유, 향후 등기·취득 절차와 비용을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 목록 1~3의 정확한 권리 관계와 주차장 2개 호의 지분, 실제 이용 가능 범위 및 전용·공용 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
• 점유·임차 조사. 이승태의 전입 사실과 실제 점유, 임대차계약 존재 여부, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 공실이라는 감정평가 내용과 전입 내역 사이의 차이도 점검해야 합니다.
• 세금 및 관리비. 평택세무서장의 압류와 관련된 조세채권의 배당상 우선순위를 확인하고, 미납 관리비 및 인수 가능 비용을 조사해야 합니다.
• 공동담보 관계. 첫 번째 근저당에는 제1층 제120호와 제2층 제205호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 금융기관 채권의 실제 잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
• 상가 시세. 동일 건물 또는 인근 근린시설의 최근 매매사례와 실제 임대료, 공실률 및 관리비를 확인하여 감정가가 아닌 시장가격 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 사용 및 수익. 소매점의 사용 가능 업종, 주차장 지분에 따른 주차 이용권, 관리규약, 공실 상태 및 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건물 등기부, 토지 등기부, 신탁 관련 자료를 확인하고 변경사항도 검토해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 완전한 소유권”

이 사건의 매력적인 숫자는 분명합니다. 감정가 355,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 173,950,000원으로 내려왔습니다. 금융기관의 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이를 곧바로 안전하고 저렴한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 대지권 미등기와 소유권대지권 취득 불분명이라는 핵심 위험이 존재하고, 전입자 1명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 또한 매각 대상에는 지분 형태의 주차장 부동산이 포함되며, 소매점은 감정 당시 공실이었습니다.

비교 가능한 실거래가와 임대수익을 확인하지 못했으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 먼저 대지권 확보 가능성과 실제 점유·이용 상태를 확인하고, 그다음에 상가의 적정 시장가격을 평가해야 합니다.

결론은 “등기상 후순위 권리 소멸은 명확하지만, 토지권리와 자산가치 확인 전에는 입찰 보류”입니다. 현재의 저렴해 보이는 최저가보다, 낙찰 후 무엇을 온전히 소유하고 활용할 수 있는지가 이 경매의 성패를 결정합니다.