수원지방법원 2026타경34. 평택 동삭택지개발지구 내 더원주차프라자 제1층 제118호 외 주차장 2개호가 함께 매각되는 근린시설 일괄매각 사건입니다. 공부상 제118호의 용도는 소매점이고 감정 당시 현황은 공실, 나머지 2개호는 공부상·현황상 주차장입니다. 최초 감정가는 355,000,000원, 현재 최저매각가격은 248,500,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 회차입니다.
등기상 말소기준은 2020.07.01. 설정된 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 같은 조합의 근저당권, 평택세무서장 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 이승태의 전입신고일도 2024.10.14.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당분석상 매수인이 승계할 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경34 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 동삭택지개발지구9블록1로트 더원주차프라자 1층118호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 동삭1로22번길 19-6(동삭동) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 기호(1) 공부상 소매점, 현황 공실 · 기호(2), 기호(3) 공부상 주차장, 현황 주차장 등 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 기호(2), 기호(3) 지분매각 · 공유자우선매수권 없음 |
| 소유자 | 주식회사더원아이디 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 248,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.07.01. 송탄농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 같은 날 주식회사더원아이디 앞으로 신탁재산이 귀속되었고, 이후 2021.06.15. 설정된 송탄농업협동조합 근저당권 480,000,000원, 2025.04.29. 압류, 2026.02.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 전입자는 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승태 | 주거 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
이승태의 전입신고는 2024.10.14.로 말소기준권리 2020.07.01.보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입만으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았고, 감정평가상 해당 소매점은 현황 공실, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
③ 핵심 특수조건 — 대지권 미등기
이 조건은 단순한 후순위 권리보다 중요합니다. 등기상 인수액이 0원이라고 해도 낙찰 후 대지권 취득 여부와 관련한 법률관계가 명확하지 않다면 근린시설의 처분·담보·환금성 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 본건은 소매점 1개호와 주차장 2개호를 일괄매각하며, 주차장 2개호는 지분매각이지만 공유자우선매수권은 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,279,000원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 480,000,000원 | 4,221,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 248,500,000원 가정 시 총 채권 720,000,000원 중 244,221,000원이 배당되고 475,779,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 할인율만으로 판단하면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 248,500,000원 | 244,221,000원 | 475,779,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 173,950,000원 | 170,714,700원 | 549,285,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 121,764,999원 | 119,260,289원 | 600,739,711원 | 0원 |
매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 유찰 자체가 인수액을 늘리는 구조는 아닙니다. 다만 본건은 실거래 시세가 아니라 공실 근린시설의 수익성·환금성, 대지권 미등기 문제가 입찰가 판단의 중심이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동삭초등학교 북서측 인근 동삭택지개발지구 내에 위치하며, 주위에는 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 317번 지방도(동삭로)와 북측 45번 국도(남북대로)가 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 제1층 제118호 외 2개호이며, 위생·급배수·화재탐지·화재경보·스프링클러·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측·남동측·북동측으로 약 10미터 내외 도로에 접하고, 북서측으로 약 6미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 이용. 기호(1)는 공부상 소매점이나 현황 공실, 기호(2)·기호(3)는 공부상 주차장으로 현황도 주차장 등입니다.
- 토지. 동삭택지개발지구 및 제2종일반주거지역으로 조사됐으며, 기준시점 현재 지번 미부여 상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가한 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 최저매각가격에 적정 대지권가격은 포함됐지만 대지권 미등기 상태이고 취득 유무가 불분명하므로, 낙찰 후 대지권 취득 가능성과 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 소매점 제118호와 주차장 2개호가 함께 매각되고, 주차장 2개호는 지분매각입니다. 실제 사용·관리 관계를 확인해야 합니다.
- 점유 현황. 감정 당시 제118호는 공실이지만 이승태의 전입신고가 확인됩니다. 대항력은 없으나 실제 점유자와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차 조건. 이승태의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 수익성·환금성. 현황 공실인 근린시설이므로 임대료·공실기간·관리비·상권 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 물건 위험 0”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.01. 송탄농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 이승태도 2024.10.14. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 현황 공실인 근린시설이고 주차장 2개호가 함께 일괄매각되며, 무엇보다 토지의 소유권대지권이 미등기 상태이고 취득 유무가 불분명합니다. 현재 최저가 248,500,000원이 감정가 355,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다는, 대지권 취득 가능성·점유관계·공실 상가의 실제 수익성과 처분성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다. 권리 인수는 0원, 특수조건은 별도 검증이 필요한 물건. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
