수원지방법원 2025타경52306. 성남시 분당구 대장동 클라우드베이5 4층 비405호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 중 4층이며 사용승인일은 2022.9.26.입니다. 등기상 소유자는 권혁진이고, 거래가액 505,481,000원으로 소유권이전된 기록이 있습니다.
권리분석의 기준점은 2022.11.18. 설정된 우리은행 근저당권 470,400,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금·국민은행 가압류와 오산시·국·광주시 압류, 두 건의 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 미배당이 크더라도 그 금액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 대장동 616-2 클라우드베이5 4층 비405호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 판교대장로8길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상5층 · 4층 비405호 · 사용승인일 2022.9.26. |
| 소유자 | 권혁진 · 거래가액 505,481,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 364,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 152,709,556원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준인 우리은행 근저당 이후 신용보증기금·국민은행 가압류, 오산시·국·광주시 압류 및 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
현재 최저매각가는 364,000,000원으로 감정가 520,000,000원의 70%입니다. 하지만 이번 자료에는 동일 건물·인근 오피스텔 또는 근린시설의 최근 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 낮아 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
이 물건은 사건상 용도가 근린시설이고 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트처럼 동일 평형 시세를 단순 비교하기보다 실제 이용형태·전용면적·층·임대수익·동일 건물 거래를 확인한 뒤 364,000,000원의 가격 적정성을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,896,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 470,400,000원 | 358,104,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 144,675,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 55,117,047원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 43,465,554원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 에프더블유2503유동화전문유한회사 | 152,709,556원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 866,367,157원 중 현재 회차 예상배당은 358,104,000원이고, 미배당은 508,263,157원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 판교대장중학교 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물이며, 외벽은 석재붙임 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 급배수위생·난방·소화전·승강기·화재탐지 및 경보설비와 지하주차장이 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(대장)이며 공시지가는 6,258,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측·북동측·북서측·남서측으로 대로·중로·소로의 포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가 364,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 오피스텔 및 근린시설의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 건축물대장상 용도와 이용 가능 범위를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 배당구조를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 권리분석상 확인된 임차인은 없습니다. 현장 점유상태는 매각 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 회차별 자금계획. 2회 유찰 시 254,799,999원, 3회 유찰 시 178,359,999원 시나리오가 제시되어 있으므로 가격과 배당 변화는 회차별로 별도 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인도 없어 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 반면 현재 최저가 364,000,000원은 감정가 520,000,000원의 70%라는 의미일 뿐, 실거래 시세와 비교된 값이 아닙니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다.
또한 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당결과가 달라질 수 있고, 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔로 이용 중이라는 점도 실제 용도와 환금성을 확인해야 할 요소입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보류. 364,000,000원이 실제 시장가치보다 충분히 낮은지는 별도의 실거래 확인이 끝난 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
