광주지방법원 2025타경52529. 광양시 중동 성호2차아파트 206동 15층 1507호입니다. 현재 소유자는 최인희이며 2022.04.12. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 64,000,000원입니다. 감정평가상 이용상태는 침실3·거실·주방/식당·발코니·현관·보일러실을 갖춘 아파트입니다.

이 사건에서 최저가 39,200,000원만 보고 판단하면 안 되는 이유는 보증금 72,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2024.06.18. 이루어졌지만, 임대차계약은 2022.03.03., 확정일자는 2022.03.04., 주민등록·점유개시는 2022.04.12.로 기록돼 말소기준인 2023.04.06. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 한국토지주택공사 임차권의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.04.02. 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심

말소기준은 2023.04.06. 갑구 9번 주택도시보증공사 가압류 80,963,146원입니다. 이후 소상공인시장진흥공단 가압류 6,111,220원과 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인 1명

한국토지주택공사 건은 실제 임차인이 추가로 한 명 더 있다는 뜻이 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고로, 양동철 관련 보증금을 별도로 다시 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득은 최근 시세의 69.6%

같은 단지 동일 면적 59.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 실질취득액인 39,200,000원은 최근 12개월 평균의 69.6%입니다.

실거래 범위는 45,000,000원~70,200,000원입니다. 감정가 70,000,000원은 상단 거래가격대에 위치하지만, 두 번 유찰된 현재 최저가는 39,200,000원으로 실거래 최저 45,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 확약이 유효하게 적용되는 한, 최저가가 그대로 실질취득액이 되므로 최근 거래가격대 아래에서 출발하는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,105,600원을 제외한 38,094,400원이 선순위 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 33,905,600원이 남습니다. 이 금액은 확약이 없다면 룰상 매수인 인수액입니다. 다만 2026.04.02. 제출된 잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 내려가지 않는다

이 표가 이 사건의 본질을 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나기 때문에 단순히 “유찰될수록 싸진다”고 볼 수 없습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건은 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금 청구 포기 확약이 제출돼 있어, 확약 적용 시에는 각 회차의 매각가가 실질취득액이 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광양시 중동 중진초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지·학교·단독주택·근린상가가 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 침실3·거실·주방/식당·발코니·현관·보일러실을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕, 외벽 몰탈 위 페인트 마감, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 샤시창틀 유리창입니다.
• 설비. 위생·급배수·소방·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 698,300원/㎡. 토지는 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지 규모. 성호2차(201~205동) 기준 1,773세대, 사용승인일은 2003.11.07.입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.02. 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서와 원본 서류에 동일하게 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
• 승계관계 확인. 한국토지주택공사 임차권과 그 승계인인 서울보증보험 주식회사의 관계가 확약 대상 권리와 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 확인. 실제 임차인으로 기록된 양동철은 2024.11.07. 전입으로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금은 미상입니다. 현황과 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 건은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금에 별도 72,000,000원을 한 번 더 더하면 안 됩니다.
• 미납관리비. 2026.01.08. 현황조사일 기준 1,490,070원의 미납관리비가 있으므로 낙찰 전 관리사무소에서 현재 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 현재 실질취득 39,200,000원은 최근 12개월 평균 56,316,666원의 69.6%이며 최신 거래 62,500,000원보다 낮습니다. 다만 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.2회도 함께 고려해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘확약이 유효할 때’ 의미가 있다

표면만 보면 감정가 70,000,000원짜리 아파트가 2회 유찰돼 39,200,000원까지 내려온 사건입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 56,316,666원과 비교하면 현재 가격은 69.6%로 충분히 낮습니다.

다만 권리 구조를 빼고 가격만 보면 결론이 틀립니다. 보증금 72,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 현재 배당 기준으로는 33,905,600원이 남기 때문입니다. 통상적인 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 사건입니다.

이 물건을 바꾸는 것은 2026.04.02. 확약서입니다. 서울보증보험 주식회사가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확약 적용 기준 실질 인수 0원*, 실질취득은 39,200,000원입니다. 결론은 명확합니다. 가격은 시세 아래, 핵심은 확약서와 승계관계의 원본 확인입니다.

* 확약이 없다고 가정한 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 33,905,600원입니다. 본 리포트의 “인수 0원”은 2026.04.02. 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 적용한 실질 기준입니다.