58,100,000원
수원지방법원 2026타경50225. 평택시 용이동 669-4, 3층 305호 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층 중 제3층 제305호입니다. 소유자는 강기용이며 2018.09.20 소유권보존과 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 684,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
그 뒤 박정대가 2023.12.06 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2025.06.17 보증금 50,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 김보현은 2026.02.03 전입했고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 그러나 두 전입 모두 말소기준인 2018.09.20보다 뒤이므로, 현재 자료 기준으로는 대항력에 따른 보증금 인수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 669-4 3층305호 · 도로명 경기도 평택시 용죽6길 5-78 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 지상 4층 중 3층 305호 |
| 소유자 | 강기용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박정대 / 50,000,000원 |
| 말소기준 | 2018.09.20 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 · 채권최고액 684,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인은 없다
핵심은 날짜입니다. 2018.09.20 근저당권이 말소기준이고, 박정대의 전입·점유·확정일자는 2023.12.06, 김보현의 전입은 2026.02.03입니다. 따라서 두 사람 모두 말소기준보다 후순위입니다. 박정대의 2025.06.17 주택임차권등기도 말소기준 후의 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정대 305호 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.12.06 확정일자 2023.12.06 | 50,000,000원 월 150,000원 | 없음 말소기준 후 전입 | 후순위 확정일자 有 · 말소기준 후 | 없음 | 2025.06.17 |
| 김보현 305호 | 2026.02.03 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 후 전입 | 미상 | 없음 | 2026.05.04 |
② 가격·환금성 — 70% 할인과 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 58,100,000원으로 감정가 83,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 대상 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 기준 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가보다 30% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 58,100,000원 | 56,654,200원 | 677,345,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 40,670,000원 | 39,537,940원 | 694,462,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 706,443,442원 | 0원 |
참조 단지는 미르, 11세대이며 사용승인일은 2018.09.06입니다. 감정평가상 해당 호실은 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 이런 소규모 다세대·원룸형은 아파트처럼 단지 내 다수의 동일평형 거래로 가격을 곧바로 대조하기 어렵기 때문에, 입찰가 결정은 별도의 동·층·면적 유사 거래 확인이 특히 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,445,800원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 684,000,000원 | 56,654,200원 |
| 2. 경매신청채권 · 박정대 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 1,445,800원을 제외한 56,654,200원이 선순위 근저당에 배당되고, 신청채권자 박정대 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 기준 미배당은 677,345,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택대학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 3층 305호로, 위생·급배수·난방설비와 E/V·소화전·화재탐지·스프링클러 등 기본 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(용죽지구)이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,201,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 다세대주택 중 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 참조 단지는 11세대 규모이고 대상은 원룸형 다세대입니다. 직접 비교 가능한 실거래 가격 없이 회차 할인율만으로 환금성과 적정가를 판단하는 것은 위험합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 감정가 83,000,000원의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 용이동 인근의 면적·준공연도·층·원룸형이 유사한 실제 거래를 대조하세요.
- 박정대 채권관계 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 같은 이름으로 표시됩니다. 임차보증금 50,000,000원과 신청채권 50,000,000원의 관계를 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 김보현 임대차 확인. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 명도 및 배당관계 확인을 위해 실제 임대차계약 내용을 점검하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 공동담보 물건의 범위와 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 낙찰 후 인도명령 가능 여부와 실제 퇴거 일정·협의 비용을 별도로 고려하세요.
- 관리비·조세. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 체납 여부를 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 시세 판단이 아니다
이 사건의 권리분석 포인트는 비교적 선명합니다. 2018.09.20 근저당권이 말소기준이고, 박정대와 김보현의 전입은 모두 그 뒤입니다. 박정대의 주택임차권등기도 후순위여서 현재 가정상 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 최저가가 58,100,000원까지 내려왔어도, 대상 물건과 직접 대조할 실거래 기준이 없기 때문에 ‘감정가 70% = 시세보다 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 11세대 규모의 원룸형 다세대라는 환금성 특성과, 임차권자 박정대가 경매신청 채권자와 동일하게 표시되는 관계 확인 포인트가 남습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 검증 후 판단. 이 사건의 입찰 성패는 권리보다 적정 낙찰가와 실제 임차관계 확인에 달려 있습니다.
