수원지방법원 2025타경52623. 경기 광주시 태전동 성원아파트 104동 20층 2002호입니다. 감정가 410,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 287,000,000원입니다. 현재 소유자는 강명훈으로, 2019.05.24. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 243,000,000원입니다.
권리의 기준점은 제공된 권리판정상 2024.02.01. 경기신용보증재단 가압류입니다. 청구금액은 19,024,624원이며 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 이후 2025.07.23. 오케이에프앤아이대부 주식회사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 과거 설정됐던 여러 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52623 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 228 성원아파트 104동 20층 2002호 |
| 물건종류 / 구성 | 아파트 · 방4·거실·주방/식당·욕실2 · 20층 건물의 20층 |
| 동일 면적 실거래 비교 | 101.1㎡ |
| 소유자 | 강명훈 (2019.05.24. 소유권이전 · 거래가액 243,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 287,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 415,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2024년 가압류
과거 근저당권 설정 내역은 다수 존재하지만, 제공된 등기판정에서는 해당 근저당들이 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.02.01. 경기신용보증재단 가압류이며, 이 가압류와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 생겼지만 시장은 하락 중
성원아파트 동일 면적 101.1㎡ 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 404,285,714원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 374,000,000원이며 최신 거래는 2026.06. 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 101.1㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 101.1㎡ | 6 | 358,000,000원 |
| 2024.06 | 101.1㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2023.12 | 101.1㎡ | 4 | 425,000,000원 |
| 2023.10 | 101.1㎡ | 3 | 423,000,000원 |
| 2022.06 | 101.1㎡ | 15 | 460,000,000원 |
| 2021.06 | 101.1㎡ | 4 | 424,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 101.1㎡ | 2건 | 374,000,000원 |
현재 최저가 287,000,000원은 최근 12개월 평균 374,000,000원의 76.7%입니다. 감정가 410,000,000원과 비교해서도 한 차례 유찰로 가격이 크게 내려왔습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -10.2%이므로 단순히 전체 평균 404,285,714원과의 차이만 보고 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 19,024,624원 | 19,024,624원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 263,157,376원 |
현재 회차 매각가 287,000,000원 가정 시 경기신용보증재단 가압류 청구액 19,024,624원은 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 태전동 태전초등학교 북동측 인근이며 주위는 아파트 밀집지대입니다.
- 교통. 노선버스가 통과하는 4차로 태봉로와 접하고, 폭 20미터 포장도로를 통해 차량 접근이 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 20층 건물의 20층으로, 방4·거실·주방/식당·욕실2 구성입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,109,000원/㎡입니다. 토지는 아파트단지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 단지. 성원아파트는 654세대이며 준공일은 1999.07.30.입니다. 동일 면적 실거래 7건이 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 404,285,714원보다 최근 12개월 평균 374,000,000원과 최신 거래 390,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.2%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 76.7%라는 이유만으로 가격 가정을 낙관적으로 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·전입관계를 최종 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 제공된 권리판정상 2024.02.01. 경기신용보증재단 가압류가 기준권리이며 매수인 인수액은 0원입니다. 경매개시 채권자 관련 등기와 실제 배당순위는 등기부 원본과 배당요구 내역을 함께 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 200,900,000원, 3회 유찰 시 140,630,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 현재 회차와 추가 유찰의 가격 차이를 비교해 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 확인 포인트는 남아 있다
이 물건은 감정가 410,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 287,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 374,000,000원의 76.7%이므로 신건 때와 달리 가격상 간격은 확보됐습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 시장은 최근 -10.2% 하락 추세이고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 관심 구간, 권리·점유는 원본 확인 후 입찰”입니다. 현재 최저가만 보고 낙관하기보다는 최근 실거래와 실제 점유관계를 함께 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
