수원지방법원 2025타경52673. 경기도 광주시 능평동 수피아빌 비동 1층 101호, 전용 49.97㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건은 등기만 보면 매우 주의가 필요한 구조입니다. 정윤영은 2022.02.03 전입·점유를 시작했고 2022.01.17 확정일자를 갖췄으며, 2024.02.16 임차보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준권리는 그 뒤인 2024.04.25 서민금융진흥원의 가압류입니다. 따라서 원칙대로라면 말소기준보다 앞선 대항력 임차권으로 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
하지만 이번 사건은 확약서 한 장이 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 정윤영)는 2026.06.09 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 현재 최저가 170,100,000원 배당계산에서는 임차보증금 중 166,918,600원이 배당되고 83,081,400원이 부족하지만, 그 부족분을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 654-18 수피아빌 비동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 49.97㎡ · 4층 내 1층 101호 |
| 소유자 | 양원창 (2022.02.18 매매, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정윤영 전유부분 전부 | 2022.02.03 | 2022.01.17 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 배당요구 2024.02.16 · 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명, 정윤영입니다. 이 사건에서 주택도시보증공사는 별도의 임차인으로 합산하지 않습니다. 확약의 효과도 정윤영 임차보증금 관계에 한정해서 판단해야 합니다. 현재 확인된 별도 임차인은 없지만, 입찰 전에는 현장 점유와 확약서 원문·적용 범위를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
말소기준권리는 2024.04.25 서민금융진흥원 가압류 8,270,913원입니다. 이후 2025.07.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.10.24 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.10.31 설정된 신한은행 근저당권 130,900,000원은 2022.02.03 이미 말소됐고, 2022년의 종전 강제경매개시결정 역시 2023.02.13 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 낮지만, 거래 표본은 오래됐다
수피아빌(B동) 전용 49.97㎡ 안팎의 거래 표본은 3건입니다. 표본 평균은 245,166,666원, 최고 250,000,000원, 최저 235,500,000원이며 최신 거래는 2022.02 · 250,000,000원입니다. 현재 최저가 170,100,000원은 이 거래 표본 평균의 69.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 49.97㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 49.97㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 50.44㎡ | 4 | 235,500,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 245,166,666원 |
확약을 반영하면 실질취득은 현재 최저가와 같은 170,100,000원이므로, 제시된 거래 표본만 놓고 보면 가격 차이는 분명합니다. 감정가 243,000,000원보다도 낮고, 거래 표본 평균 245,166,666원 및 최신 거래 250,000,000원보다 낮습니다. 다만 가격 가점을 과도하게 줄 수 없는 이유가 있습니다. 거래 표본이 3건에 불과하고 최신 거래 시점도 2022.02이기 때문입니다. 2026.09.07 입찰 시점의 현재 시세를 이 자료만으로 단정하기에는 표본 신선도가 떨어집니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 정윤영 보증금 | 250,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,270,913원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 정윤영의 보증금 부족분은 83,081,400원이며 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 2026.06.09 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 약정이 이 임차인에게 적용되므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 제1층 제101호입니다.
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능평1리마을회관 남서측에 위치하며, 주변은 중·소규모 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남동측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로가 개설돼 있고, 완경사지에 조성된 토지입니다. 토지면적은 463.0㎡, 공시지가는 681,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·준보전산지·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다. 도시가스 난방과 위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 수피아빌(B동)은 8세대, 사용승인 시점은 2017.09.27입니다. 확인된 거래가 3건에 그쳐 대단지 아파트처럼 풍부한 비교사례를 기대하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용대상이 정윤영 임차보증금 관계와 정확히 일치하는지 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약이 유효하게 적용되면 현재 회차 실질취득은 170,100,000원, 실질 인수는 0원입니다. 확약을 배제한 일반 계산상 인수액은 83,081,400원입니다.
- 시세 재확인. 거래 표본 평균 245,166,666원 대비 최저가 비율은 69.4%지만, 최신 거래가 2022.02입니다. 2026.09.07 입찰 전 현재 매물·실거래 흐름을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 다세대주택이고 거래 표본은 3건입니다. 향후 매도 시 거래량과 매수층이 제한될 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 광주시 압류가 존재하며, 예상배당표에는 당해세·최우선변제 등 일부 항목이 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 실제 임차인은 정윤영 1명이지만, 확약은 해당 임차보증금 관계에만 적용됩니다. 입찰 직전 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 정보를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “비싼 보증금보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 물건의 권리분석은 숫자만 보면 위험합니다. 임차보증금 250,000,000원은 현재 최저가 170,100,000원보다 크고, 일반 배당계산상 83,081,400원이 미배당으로 남기 때문입니다. 원칙만 적용하면 매수인이 그 부족분을 떠안는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 2026.06.09 주택도시보증공사가 제출한 확약은 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로, 정윤영 임차보증금에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 170,100,000원으로 봅니다.
가격만 보면 거래 표본 평균 245,166,666원의 69.4%로 낮습니다. 하지만 거래가 3건뿐이고 최신 거래가 2022.02이며, 총 8세대의 소규모 다세대라는 점은 분명한 감점 요소입니다. 따라서 이 물건은 “확약 확인이 끝나면 가격 경쟁력이 생기지만, 환금성과 시세 신선도 때문에 과도하게 높은 등급을 줄 수 없는 사건”입니다. 승부처는 최저가 자체보다 확약의 법적 적용을 원본으로 확정하고, 2026년 현재의 실제 매매가를 다시 검증하는 것입니다.
