수원지방법원 2026타경50429. 평택시 이충동 삼부르네상스고덕스테이 19층 1908호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활형숙박시설)입니다. 현 소유자는 오택상이며 2024년 2월 2일 소유권이전 등기에 거래가액 164,459,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 안산농업협동조합의 채권최고액 116,400,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
후순위에는 2025년 평택세무서장의 압류와 2026년 안산농업협동조합의 임의경매개시결정이 있습니다. 이들은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자는 입찰 전 현장에서 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50429 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 463-4 삼부르네상스고덕스테이 19층 1908호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활형숙박시설)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 5층, 지상 23층 · 제19층 제1908호 |
| 소유자 | 오택상 · 2024.02.02. 소유권이전 · 거래가액 164,459,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 105,915,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 핵심은 2024년 2월 2일 안산농업협동조합 근저당이며, 그 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2024년 1월 16일 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 별개
이 물건은 감정가 94,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가가 65,800,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 이후 시나리오는 2회 유찰 시 46,060,000원, 3회 유찰 시 32,241,999원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 65,800,000원 | 64,215,600원 | 52,184,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 46,060,000원 | 44,830,920원 | 71,569,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 32,241,999원 | 31,261,643원 | 85,138,357원 | 0원 |
유찰될수록 안산농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 미배당 숫자가 크다는 이유만으로 낙찰자의 실질취득비용이 증가하는 것은 아닙니다. 현재 회차 실질취득은 제공 시나리오상 65,800,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,584,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 안산농업협동조합 | 116,400,000원 | 64,215,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 65,800,000원 가정 시 집행비용 1,584,400원, 안산농업협동조합 근저당 배당 64,215,600원, 소유자 잔여 0원입니다. 근저당 미배당액은 52,184,400원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙동행정복지센터 북측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 서정리역(1호선)과 노선버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활형숙박시설)로 이용중입니다. 토지는 생활숙박시설·근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,002,000원/㎡. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 숙박시설(생활형숙박시설)입니다. 실제 이용과 향후 활용 가능성을 원본 서류와 현장 기준으로 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 65,800,000원은 감정가의 70%입니다. 이 비율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 52,184,400원이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다.
- 후순위 권리. 2025.12.05. 국 압류와 2026.03.12. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 생활형숙박시설은 ‘가격만’ 보면 안 된다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2024년 2월 2일 안산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차는 최저가 65,800,000원, 실질취득도 65,800,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건의 감정 이용상태는 숙박시설(생활형숙박시설)입니다. 따라서 감정가 94,000,000원에서 1회 유찰돼 70%까지 내려왔다는 사실보다, 실제 점유관계와 이용상태·시장성을 확인하는 일이 더 중요합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 그 두 문장을 분리해서 보는 것입니다.
