853,300,000원
수원지방법원 2025타경52839. 성남시 수정구 창곡동 위례 상권의 우성트램타워 1층 에이-122호 근린시설입니다. 공부상 용도는 소매점이고, 감정 기준시점에는 인접한 에이-121호와 경계벽 없이 하나의 음식점 “노랑통닭”으로 이용되고 있습니다. 소유자는 백경현·서강학으로 각 2분의 1 지분이며, 경매를 신청한 채권자는 중소기업은행, 청구액은 675,203,702원입니다.
가격은 감정가 1,219,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 853,300,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 실제 음식점으로 사용 중인 근린시설이고, 임차인 권리관계도 아직 완전히 닫히지 않았습니다. 따라서 “감정가의 70%”라는 숫자보다 임차인의 대항력과 실제 점유관계 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52839 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 창곡동 509-1 우성트램타워주건축물제1동 1층 에이-122호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 인접 에이-121호와 경계벽 없이 음식점 “노랑통닭”으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 · 지하3층/지상11층 · 사용승인일 2016.06.16 |
| 소유자 | 백경현 2분의 1 · 서강학 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,219,000,000원 / 853,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 675,203,702원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조
말소기준권리는 2022.08.30 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 720,000,000원입니다. 이보다 앞선 농협은행 근저당권들은 2022.08.31 등기말소됐습니다. 이후 설정된 신용보증기금 가압류 22,249,720원, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 신한카드주식회사 가압류 34,690,537원은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 — 가장 먼저 확인할 부분
| 임차인 | 점유부분 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승한 | 1층 에이-122호 | 2025.10.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임차인으로 확인되는 사람은 이승한 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 배당요구는 2025.10.02 접수됐지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 단순히 “후순위 임차인” 또는 “대항력 없음”으로 처리해서는 안 되며, 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 853,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,933,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 22,249,720원 | 22,249,720원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 34,690,537원 | 34,690,537원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,426,743원 |
현재 회차 매각가 853,300,000원 가정에서는 채권자 합계 776,940,257원이 모두 배당되고 소유자 잔여 65,426,743원이 계산됩니다. 집행비용은 10,933,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 853,300,000원 | 776,940,257원 | 0원 | 65,426,743원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 597,310,000원 | 588,936,900원 | 188,003,357원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 418,117,000원 | 411,535,830원 | 365,404,427원 | 0원 |
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 수정구 창곡동 위례동 행정복지센터 북측 인근으로, 주변에 상업·업무시설과 아파트 단지가 함께 소재하는 상가 및 업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 소매점이나 에이-121호와 경계벽 없이 하나의 음식점 “노랑통닭”으로 이용 중입니다. 입찰 전 에이-122호의 독립된 점유·사용 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지하3층/지상11층 건물의 1층 에이-122호이며, 사용승인일은 2016.06.16입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전설비, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 부지 동측으로 중로, 서측으로 중로의 보행자전용도로 및 광장에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(위례)이며, 공시지가는 11,150,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 권리 확인. 이승한의 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력과 우선변제권, 낙찰자 인수 여부를 원본 서류로 확정해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2025.10.02입니다. 배당요구 사실만으로 대항력이나 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 인접호 일체 이용. 에이-121호와 경계벽 없이 음식점으로 함께 사용 중이므로 에이-122호의 물리적 경계, 점유 범위와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%인 853,300,000원입니다. 감정가 대비 하락만으로 시장가보다 저렴하다고 단정하지 말고 별도의 상가 시세 검증이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.07입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서의 최신 내용을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 임차인 확인이 먼저”
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2022.08.30 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 신용보증기금 가압류·경매개시결정·신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 임차인 이승한의 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 현황상 에이-121호와 경계벽 없이 음식점으로 일체 이용되고 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이 확정된 깨끗한 상가”가 아니라 등기권리는 정리되지만 점유·임차 확인이 남아 있는 사건으로 보는 것이 안전합니다.
현재 최저가 853,300,000원은 감정가 1,219,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 할인율 자체가 아니라 실제 시장가와 비교해 확인해야 합니다. 이 사건의 입찰 판단 순서는 명확합니다. 임차인 권리 확인 → 에이-121호와의 일체 이용 상태 확인 → 시장가 검증 → 응찰가 결정입니다.
