수원지방법원 2025타경52876. 하남시 신장동 신장로 101 소재 신장동오피스텔 5층 503호입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨엔에이홀딩스이고, 말소기준권리는 2025.04.28 설정된 최민국의 근저당권 38,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 하남시 압류, 을구 2번 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 임차권등기라 소멸한다”로 끝내면 안 됩니다. 임차권자 오덕희의 실제 전입·점유·확정일자는 모두 2024.02.15로 말소기준권리보다 앞섭니다. 즉 등기 순번은 후순위여도 임대차 자체에는 대항력이 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 회수되지 않는 회차라면 그 미회수분은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52876 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 신장동 430-22 신장동오피스텔 5층503호 · 경기도 하남시 신장로 101 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 2019.09.26 사용승인 오피스텔 · 방1·거실·주방·욕실·다용도실 이용중 |
| 소유자 | 주식회사씨엔에이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 38,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 ‘전입일’을 봐야 한다
말소기준권리는 2025.04.28 최민국 근저당권입니다. 2025.09.02 임의경매개시결정, 2025.09.12 국민건강보험공단 압류, 2026.03.16 하남시 압류, 2026.04.16 임차권등기는 모두 그 뒤에 등기됐습니다. 그러나 오덕희의 전입·점유·확정일자가 2024.02.15이므로 임대차의 대항력 판단은 달라집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오덕희 | 제5층 제503호 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.02.15 | 2024.02.15 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 시보증 | 오덕희 보증금 대위·승계 | — | — | 별도 합산 없음 | 승계·중복신고 |
실제 임차인은 오덕희 1명입니다. ‘시보증’은 별도의 임차인이 아니라 오덕희 보증금과 관련된 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 오덕희는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 현재 회차 배당 — 1.75억에서는 임차보증금 전액 배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 오덕희 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 최민국 | 38,000,000원 | 1,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 175,000,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 3,250,000원을 제외하고 오덕희의 보증금 170,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 이 회차에서는 매수인에게 넘어오는 임차보증금 잔액이 0원이고, 실질취득액도 175,000,000원입니다.
대신 신청채권자 최민국은 38,000,000원 중 1,750,000원만 배당받아 36,250,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 임차인 보증금 인수와는 별개의 채권자 배당 결과입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 함께 봐야 한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 175,000,000원 | 0원 | 175,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,499,999원 | 50,015,001원 | 172,515,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,749,999원 | 86,193,501원 | 171,943,500원 |
즉 이 사건은 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 되는 대항력 인수형입니다. 특히 다음 회차부터는 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금을 실질취득액으로 봐야 합니다. 현재 자료에는 실거래 시세가 없으므로 이 실질취득액이 시장가격보다 싸거나 비싸다는 판단까지는 할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신장사거리 남동측 인근이며, 각종 상가·모텔·오피스텔·아파트·단독 및 다세대주택·근린생활시설·재래시장이 혼재하는 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 하남시청역이 있어 대중교통 이용은 비교적 양호한 편입니다.
- 이용상태. 2019.09.26 사용승인된 오피스텔로 방1·거실·주방·욕실·다용도실 등으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 5층 503호이며 도시가스 개별난방, 승강기·기계식주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·중로3류 접함·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 다음 회차를 분리해서 계산. 현재 175,000,000원에서는 인수 0원이지만, 2회 유찰 시 인수 예상액 50,015,001원이 발생합니다.
- 대항력 기준일 확인. 오덕희의 전입·점유·확정일자 2024.02.15는 말소기준권리 2025.04.28보다 빠릅니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 오덕희 보증금의 대위·승계 표기로, 실제 임차인은 1명입니다.
- 배당결과 확인. 매각물건명세서상 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 시세 확인 필수. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 250,000,000원이나 최저가 175,000,000원만으로 싸고 비쌈을 판단할 수 없습니다.
- 용도·현황 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정상 오피스텔로 주거 형태 이용중이므로 현장 이용상태와 공부를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 오덕희의 대항력 있는 170,000,000원 보증금입니다. 현재 회차 175,000,000원에서는 보증금이 배당으로 전액 변제되어 인수 0원이지만, 한 번 더 유찰되면 낙찰가 122,499,999원만 보면 안 됩니다. 미배당 보증금 50,015,001원이 따라와 실질 부담이 172,515,000원이 됩니다.
따라서 이 물건은 현재 회차와 유찰 후 회차의 권리구조가 체감상 크게 달라지는 사건입니다. 현재 회차에서는 배당을 통해 임차인 인수가 해소되는 구조지만, 추가 유찰 뒤에는 대항력 임차인의 미배당액을 실질취득액에 반드시 더해야 합니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 “감정가의 49%·34%라 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 권리분석의 승부처는 낙찰가가 아니라 배당 후 남는 보증금입니다.
