수원지방법원 2025타경52907. 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 프르디앙리버타워 1층 101호로, 감정평가상 용도는 제1종 근린생활시설(소매점)이며 현재는 공실 상태입니다. 말소기준권리는 2024.07.29. 설정된 군산시수산업협동조합의 근저당권이고 채권최고액은 252,000,000원입니다. 이후 우리금융저축은행 가압류, 광주시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 있는 임차인에 따른 인수금액도 없고, 제시된 배당 시나리오에서도 모든 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공실 근린시설이므로 임대수익과 매각 환금성, 실제 상가 거래가격을 따로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52907 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 193-3 프르디앙리버타워 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 퇴촌면 산수로 1312-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설(소매점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층~지상14층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 이종길 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산시수산업협동조합 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않습니다. 2024.07.29. 군산시수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 우리금융저축은행 가압류 1,360,000,000원, 광주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 등기부상 기존 신탁등기는 이미 말소되었고 같은 날 이종길 명의로 소유권이 이전되었습니다.
② 가격 판단 — 감정가 338,000,000원을 ‘시세’로 보면 안 된다
현재 회차는 감정가의 100%인 338,000,000원에서 시작합니다. 1회 유찰 시 270,400,000원, 2회 유찰 시 216,320,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 이 금액들은 법원 경매 회차별 최저가일 뿐, 실제 시장에서 얼마에 거래되는지를 직접 보여주는 가격은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,532,000원 |
| 1. 근저당 · 군산시수산업협동조합 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리금융저축은행 | 1,360,000,000원 | 80,468,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 1,612,000,000원 중 332,468,000원이 배당되고, 미배당액은 1,279,532,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 세금 등 우선권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광동 사거리 북동측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·관공서·공원·농경지·임야가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황도 보통으로 평가되었습니다.
- 현황. 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)이며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 도로. 북측 약 10~12미터, 서측 약 6~8미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류와 중로3류에 접합니다. 자연보전권역·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·특별대책지역 등의 제한이 표시되어 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 993.0㎡, 공시지가는 1,091,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층~지상14층 규모이며 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 338,000,000원을 시장가격으로 단정하지 말고, 동일 건물·인근 1층 근린시설의 실제 매매가격과 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실이므로 낙찰 후 바로 임대수익이 발생한다는 전제로 수익률을 계산하면 안 됩니다. 예상 공실기간과 임차인 유치비용을 반영해야 합니다.
- 회차 전략. 현재는 유찰 0회로 감정가 100%입니다. 제시된 회차별 최저가는 270,400,000원(80%), 216,320,000원(64%)입니다.
- 권리 확인. 임차인 없음·인수 0원이라는 구조는 명확하지만, 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 압류·세금. 광주시 압류가 등기되어 있으므로 실제 배당에서 조세 우선권이 어떻게 반영되는지 최종 배당요구 및 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 관리·보유비용. 집합건물 근린시설은 공용관리비와 장기 공실 중 발생하는 보유비용이 수익률에 직접 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 2024.07.29. 군산시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 부담이 크지 않습니다.
다만 투자 판단의 승부처는 가격과 공실입니다. 본건은 아파트가 아니라 제1종 근린생활시설(소매점)이고 감정 당시 공실입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 338,000,000원이며, 이 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 근거는 부족합니다. 따라서 결론은 권리상 안전성은 긍정적, 가격·수익성·환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
