수원지방법원 2025타경52911. 경기도 광주시 탄벌동 동보아파트 104동 5층 510호입니다. 감정가 141,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 98,700,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2012.04.18. 주식회사국민은행의 근저당권 108,000,000원이고, 이후 근저당·가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건을 일반적인 ‘아파트 한 채 경매’처럼 보면 안 됩니다. 현재 등기상 소유자는 박주미가 4분의 2, 주식회사가치판다와 주식회사엘에프브이가 각각 4분의 1이고, 2025.09.16. 경매개시결정의 목적도 “3번박주미지분강제경매개시결정”으로 기재돼 있습니다. 따라서 낙찰 후에도 나머지 공유지분이 그대로 존재하는 구조가 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 탄벌동 45 동보아파트 104동 5층 510호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제104동 23층 건물 내 제5층 제510호 · 아파트로 이용 중 |
| 현재 소유관계 | 박주미 4분의 2 · 주식회사가치판다 4분의 1 · 주식회사엘에프브이 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 31,065,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 지분관계는 남는다
말소기준은 2012.04.18. 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 2012.05.08. 추가 설정된 국민은행 근저당권 7,200,000원, 박주미 지분에 설정된 가압류·압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 금전으로 인수하는 권리는 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강혁신 | 2012.05.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
강혁신의 전입일은 2012.05.01.로, 말소기준권리인 국민은행 근저당권 2012.04.18.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력에 기초한 낙찰자 보증금 인수 구조는 아닙니다.
강혁신은 2012.04.27. 박주미와 함께 각 2분의 1 지분을 취득했던 공유자이기도 합니다. 강혁신 지분은 2022.10.07. 강제경매 매각을 통해 주식회사가치판다와 주식회사엘에프브이에 각 4분의 1씩 이전됐습니다. 현재 조사에는 강혁신이 점유자로 나타나므로 실제 점유·인도 관계를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 108,000,000원 | 96,523,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 7,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박민수 | 37,038,527원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사가치판다 | 31,105,136원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사가치판다 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 183,343,663원 중 예상 배당은 96,523,400원이며 현재 회차 미배당은 86,820,263원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 141,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가는 98,700,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
더구나 이 사건은 박주미 지분을 대상으로 한 경매개시결정이어서 가격 판단 역시 일반적인 아파트 전체 소유권 거래와 동일하게 비교하기 어렵습니다. 현재 최저가를 평가할 때는 취득 지분 범위와 남는 공유관계를 먼저 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 탄벌동 광주시보건소 남서측 인근. 공동주택 단지와 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 제104동 23층 건물의 5층 510호이며 위생·난방·소방·승강기·보안설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남동측 및 북측 약 8m 도로, 서측 약 15m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,102,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 학교 관련 절대·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경매 대상 지분 확인. 경매개시결정이 박주미 지분으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 등기부 원본에서 실제 매각 대상 지분을 반드시 대조해야 합니다.
- 공유관계 확인. 현재 주식회사가치판다와 주식회사엘에프브이가 각각 4분의 1을 보유하고 있습니다. 낙찰 후 남는 공유상태를 전제로 사용·처분 가능성을 판단해야 합니다.
- 강혁신 점유 확인. 대항력은 없지만 현황조사상 점유자로 확인됩니다. 실제 거주 여부와 인도 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 ‘무엇을 낙찰받는지’가 중요하다
이 사건은 말소기준 이후 채권이 소멸하고 임차인 강혁신도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 권리관계는 단순해 보입니다. 하지만 현재 등기상 박주미가 4분의 2만 보유하고 있고, 경매개시결정 역시 박주미 지분을 대상으로 기재돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
금전 인수 위험은 낮지만 공유지분 위험은 높습니다. 게다가 실제 점유자로 강혁신이 조사돼 있고, 국세·지방세 압류 4건과 공매공고도 존재합니다. 최근 실거래 자료가 없어 98,700,000원이 시세상 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 소멸하지만 지분·점유·공매를 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 가장 정확합니다.
