수원지방법원 2025타경52940. 광주시 목현동 유로캐슬타운 105호 다세대주택입니다. 감정가는 328,430,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 229,901,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2015.02.03 설정된 중원새마을금고 근저당권(채권최고액 292,500,000원)입니다. 이후 설정된 중원새마을금고의 52,000,000원 근저당, 국민건강보험공단·국·광주시의 압류, 하나캐피탈의 13,219,288원 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 이원자 1명이 확인됩니다. 전입일은 2025.02.21로 말소기준권리인 2015.02.03보다 약 10년 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않지만 그 미상 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 배당요구 및 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하지만, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 291-2 유로캐슬타운 105호 · 도로명 경기도 광주시 이배재로429번길 15 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 29.52㎡ · 철근콘크리트구조 유로캐슬타운 2층건 중 제105호 |
| 현재 소유자 | 이서윤 · 2021.05.31 소유권이전(2020.12.19 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 328,430,000원 / 229,901,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중원새마을금고 / 175,772,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 특기사항 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2015.02.03 중원새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당은 같은 날 해지로 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 중원새마을금고의 채권최고액 292,500,000원 근저당입니다. 이후의 52,000,000원 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.27에도 같은 중원새마을금고가 임의경매를 개시했으나 2024.12.04 취하되어 2024.12.10 등기가 말소됐고, 현 사건은 2025.09.05 다시 개시된 경매입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이원자 | 2025.02.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 비교 — 78.8% 숫자보다 ‘면적 불일치’를 먼저 봐야 한다
유로캐슬(A)은 총 5세대, 2008.06.16 준공으로 확인됩니다. 확인되는 실거래는 3건이며 평균금액은 291,666,666원, 최신 거래는 2022.04의 335,000,000원입니다. 현재 최저가 229,901,000원은 이 평균의 78.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 84.97㎡ | 1 | 335,000,000원 |
| 2021.10 | 84.98㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 2021.08 | 83.00㎡ | 1 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 291,666,666원 |
문제는 이 거래들의 면적입니다. 경매 대상의 기준 면적은 29.52㎡인데 실거래 표본은 83.00㎡, 84.97㎡, 84.98㎡입니다. 따라서 최저가가 거래평균의 78.8%라는 계산 자체는 맞아도, 이를 동일규모 주택의 직접 시세할인율로 해석해 “시세보다 21.2% 싸다”라고 결론내릴 수는 없습니다. 거래 시점도 2021~2022년으로 현재 매각기일과 간격이 있어, 가격 판단은 더욱 보수적으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,901,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,018,614원 |
| 2. 근저당 · 중원새마을금고 | 292,500,000원 | 225,882,386원 |
| 3. 후순위 근저당 · 중원새마을금고 | 52,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 | 13,219,288원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 357,719,288원 중 예상배당은 225,882,386원, 미배당은 131,836,902원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 175,772,780원이 예상배당 범위 안에 있으나, 2회 유찰 시 매각가 160,930,700원에서는 예상 채권배당 157,877,670원으로 신청채권액에 미달합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다. 이는 채권자 배당 문제이며 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 229,901,000원 | 225,882,386원 | 131,836,902원 | 충족 |
| 2회 유찰(49%) | 160,930,700원 | 157,877,670원 | 199,841,618원 | 미충족 |
| 3회 유찰(34%) | 112,651,490원 | 110,274,369원 | 247,444,919원 | 미충족 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전체 건물 중 지하1층~2층 일부를 구분하여 소유하는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 유로캐슬타운 2층건 중 105호입니다.
- 주위환경. 목현2리마을회관 남동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 토지는 대체로 부정형의 주거용 건부지로 이용 중이며 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 487.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가는 661,200원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 ㉠~㉤이 소재하며 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 유로캐슬(A)은 총 5세대이고 2008.06.16 준공됐습니다. 거래표본도 3건에 불과하고 대상면적과 면적이 맞지 않아 가격 검증력은 낮게 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이원자의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 명도 및 배당관계를 위해 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 제시외 건물 ㉠~㉤이 포함되므로 실제 구조와 감정평가상의 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국민건강보험공단·국·광주시 압류가 존재합니다. 당해세가 있으면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 29.52㎡ 대상과 83.00~84.98㎡ 거래표본을 동일 평형처럼 비교하지 말고, 실제 105호와 유사한 전용·구조의 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 5세대로 거래 빈도가 낮을 수 있으므로 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 확신은 아직 부족하다”
이 사건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2015년 중원새마을금고 근저당이고, 임차인 이원자의 전입은 2025년이어서 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·압류·가압류도 매각으로 소멸해 매수인 실질취득은 현재 최저가와 같은 229,901,000원, 인수액은 0원입니다.
그러나 가격평가는 별개입니다. 감정가 328,430,000원에서 한 차례 유찰돼 70%까지 내려왔어도, 확인 거래 평균 291,666,666원과 최신 거래 335,000,000원은 모두 대상 29.52㎡보다 훨씬 큰 83.00~84.98㎡ 물건의 거래입니다. 게다가 유로캐슬(A)은 총 5세대입니다. 따라서 권리는 합격권이지만 가격은 추가 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 안전합니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라, 105호와 실제로 비교 가능한 29.52㎡ 안팎의 적정가를 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
