수원지방법원 2025타경52953. 경기도 광주시 매산동 베스트빌2차 103동 2층 201호, 전용 65.59㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 374,978,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 262,485,000원입니다. 등기상 현 소유자는 이선영이며, 2024.05.09. 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당 채권최고액 426,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 고재효의 강제경매개시결정, 한국양계축산업협동조합의 임의경매개시결정, 광주시 압류가 뒤따르지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 262,485,000원 중 집행비용 4,474,790원을 제외한 258,010,210원이 한국양계축산업협동조합 근저당에 배당되고, 나머지 채권에는 배당 여력이 없습니다. 채권 총액 대비 미배당은 217,672,496원이지만, 이 금액은 채권자 측 미회수액이고 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52953 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 576-14 베스트빌2차 103동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 65.59㎡ · 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이선영 |
| 감정가 / 최저가 | 374,978,000원 / 262,485,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고재효 / 24,841,353원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2024.05.09. 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 426,000,000원으로 현재 최저가 262,485,000원을 크게 웃돌지만, 근저당 자체는 경매 매각으로 소멸합니다. 그 뒤 설정된 국민건강보험공단 압류, 고재효의 강제경매개시결정, 한국양계축산업협동조합의 임의경매개시결정, 광주시 압류도 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 56.4% 숫자만 믿기엔 표본이 적다
베스트빌2차 103동은 총 8세대, 사용승인일은 2022.06.08입니다. 대상 면적 65.59㎡와 일치하는 확인 실거래는 2023.07. 4층의 465,000,000원 1건입니다. 이 거래를 기준으로 현재 최저가 262,485,000원은 56.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 65.59㎡ | 4 | 465,000,000원 |
| 평균 | 65.59㎡ | 1건 | 465,000,000원 |
숫자상으로는 최저가가 확인 실거래보다 202,515,000원 낮습니다. 그러나 비교 거래가 2023.07.의 단 한 건이고, 단지도 8세대에 불과합니다. 따라서 465,000,000원을 2026년 현재의 확정 시세로 그대로 적용해 “43.6% 싸다”고 결론 내리는 것은 무리입니다. 현 시점의 인근 다세대 매물·최근 거래·층별 차이를 별도로 확인해야 가격 메리트의 실체를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,474,790원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 426,000,000원 | 258,010,210원 |
| 2. 경매개시결정 · 고재효 | 24,841,353원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국양계축산업협동조합 | 24,841,353원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 475,682,706원 중 258,010,210원이 배당되고 217,672,496원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 262,485,000원 | 258,010,210원 | 217,672,496원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 183,739,500원 | 180,367,147원 | 295,315,559원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 128,617,649원 | 126,017,002원 | 349,665,704원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 따라서 이 물건은 유찰 여부가 권리인수액을 바꾸는 유형이라기보다 매입가격 자체를 낮추는 효과가 중심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 매산동 ‘매산교’ 북동측 근거리. 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 2층 201호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 동측·서측 각각 세로(가)에 접합니다. 토지면적은 600.0㎡, 공시지가는 655,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 1건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 시세 확인과 재매각 가격 검증의 중요도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2024.05.09. 한국양계축산업협동조합 근저당이 기준이고, 후순위 압류·경매개시결정은 매각 소멸 구조입니다.
- 시세 재조사. 비교 거래는 2023.07. 465,000,000원 1건입니다. 현재 인근 매물·유사 다세대 거래를 추가 확인해 262,485,000원의 실질 할인폭을 다시 계산해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 8세대이므로 향후 매도 시 실거래 표본 부족과 매수층 제한 가능성을 감안하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 관련 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서의 최신본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 반드시 재검증”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차뿐 아니라 2·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 감정가 374,978,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 262,485,000원까지 내려왔습니다.
다만 가격 판단의 근거가 되는 동일 면적 실거래는 2023.07. 465,000,000원 1건뿐입니다. 숫자만 보면 현재 최저가는 그 거래의 56.4%이지만, 2026년 현재 시세를 뒷받침할 최근 거래가 충분하지 않습니다. 따라서 결론은 “권리상 접근 가능, 가격은 현장 시세 확인 후 판단”입니다. 권리보다 가격 검증과 소규모 다세대의 환금성 점검이 이번 입찰의 승부처입니다.
