수원지방법원 2025타경52960. 성남시 수정구 심곡동 392-13의 토지와 지상 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건축물대장상 1층은 제1종근린생활시설(소매점), 2층은 단독주택(1가구), 3층은 제1종근린생활시설(소매점)이고, 감정평가에서는 기준시점 실제 이용상태와 차이가 있을 수 있다고 적시했습니다. 토지는 263.0㎡, 제1종일반주거지역이며 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 3층입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2020.02.24 성남농업협동조합 근저당 312,000,000원이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 근저당·가압류·임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건은 임차인 없음 유형이 아니라, 여러 점유자가 존재하므로 명도와 실제 임대차 조건 확인을 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52960 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 심곡동 392-13 · 심곡로57번길 8 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설(소매점) · 2층 단독주택(1가구) · 3층 제1종근린생활시설(소매점) |
| 토지 / 건물 | 토지 263.0㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 · 사용승인 2007.04.16 |
| 소유자 | 곽태규 2분의 1 · 김미숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,691,258,320원 / 1,183,881,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 343,558,522원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2020.02.24가 기준선
최선순위 근저당은 2020.02.24 성남농업협동조합의 채권최고액 312,000,000원입니다. 이후 2020.06.01 추가 근저당 130,000,000원, 2024.07.17 김미숙 지분에 대한 이경우 근저당 420,000,000원, 2025년 가압류 3건, 2025.08.11 정하나의 주택임차권등기, 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 등기상 매수인 인수권리는 없습니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 확인할 사람이 많다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경우 | 1층 | 2024.07.04 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 박진현 | 301호 | 2024.03.08 | 확인 필요 | 2025.10.21 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 권다예 | 301호 · 주거 | 2024.03.11 | 2025.10.27 | 2025.11.17 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 이초희 | 1층 | 2024.07.10 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 정하나 | 건물 2층 117.42㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.18 | 2020.12.07 · 2022.11.21 | 2025.08.11 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
조사된 점유·임차 관련자는 5명입니다. 모두 전입신고가 2020.02.24 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 예상 인수액 역시 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,183,881,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,238,810원 |
| 1. 근저당 · 성남농업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 근저당 · 성남농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이경우 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 4. 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 173,282,020원 | 173,282,020원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 | 8,169,409원 | 8,169,409원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 | 19,836,061원 | 19,836,061원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,354,700원 |
현재 회차 1,183,881,000원에서는 집행비용을 제외한 기재 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여 106,354,700원이 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,183,881,000원 | 0원 | 106,354,700원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 828,716,700원 | 245,257,957원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 580,101,690원 | 491,386,817원 | 0원 | 0원 |
이 사건의 특징은 유찰이 진행돼 배당 부족액이 커져도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원이라는 점입니다. 현재 회차에서는 채권 전액 배당 후 소유자에게도 잔여가 생기지만, 2회 유찰부터 채권 미배당이 발생합니다. 다만 후순위 채권자의 미배당이 곧바로 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 심곡동마을회관 서측 인근으로 다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층, 사용승인일은 2007.04.16이며 위생·급배수·난방·전기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 263.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 2,439,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(GB 우선해제 심곡)이고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 비행안전제5구역(전술)·과밀억제권역 등에도 포함됩니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도에 관한 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 층별 실제 이용상태는 기준시점에 공부상 용도와 차이가 있을 수 있다고 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 대조. 조사상 5명의 점유·임차 관련자가 존재하므로 각 층의 실제 점유자, 계약 상대방, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 정하나 임차권등기. 2층 117.42㎡ 전부에 임차권등기가 있고 전입일은 2020.12.18로 말소기준보다 늦습니다. 등기 기재 계약금액과 실제 반환·배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 이경우 관계 확인. 1층 점유자로 조사된 이경우와 김미숙 지분 근저당권자의 동일인 여부 및 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 층별 이용상태. 공부상 1층·3층은 소매점, 2층은 단독주택이나 실제 이용과 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 근린시설·단독주택·토지가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 토지·건물의 현황과 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준권리가 2020.02.24로 명확하고, 조사된 임차·점유자의 전입일이 모두 그 뒤라 매수인 인수 0원이라는 핵심 구조는 비교적 선명합니다. 현재 회차에서는 기재 채권도 전액 배당되는 시나리오입니다. 그러나 근린시설과 주택이 섞인 3층 건물에 조사상 5명의 점유·임차 관련자가 있고, 일부 보증금과 우선변제 관계는 추가 확인이 필요합니다.
따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만 점유·임대차 실사는 반드시 필요한 유형입니다. 최저가는 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없어 가격 메리트까지 확인된 것은 아닙니다. 결론은 권리구조는 긍정적, 점유관계와 가격은 확인 후 판단입니다.
