수원지방법원 2025타경52979. 경기도 광주시 쌍령동 삼원그린빌 씨동 2층 202호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 양영종이고, 등기에는 2021.08.31. 소유권이전과 거래가액 199,000,000원이 확인됩니다. 이 사건에서 기준이 되는 권리는 2022.04.06. 설정된 광주새마을금고의 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다.
그 이후 같은 광주새마을금고의 18,000,000원 근저당, 주식회사한국대부금융의 22,500,000원 근저당, 신한카드 주식회사의 40,577,424원 가압류가 순서대로 붙었고, 2025년에는 신한카드 강제경매와 광주새마을금고 임의경매가 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52979 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 쌍령동 240-3 삼원그린빌 씨동 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 경충대로1482번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 지상4층/지하1층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인 | 2009.02.09. |
| 소유자 | 양영종 · 거래가액 199,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 42,897,537원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2009년과 2015년에 설정됐던 기존 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.02.03. 이정란의 강제경매개시결정도 2022.02.20. 취하 후 2022.02.22. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 2022.04.06. 광주새마을금고 근저당입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 할인율만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 158,900,000원으로 감정가 227,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 111,230,000원, 3회 유찰 시에는 77,861,000원입니다. 다만 이 숫자는 유찰에 따른 최저가 변화일 뿐, 곧바로 시세 대비 저렴함을 뜻하지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 158,900,000원 | 28,099,561원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 111,230,000원 | 75,102,181원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 77,861,000원 | 107,915,459원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 28,099,561원에서 75,102,181원, 107,915,459원으로 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 ‘낙찰가가 내려가면 숨어 있던 인수액이 늘어나는’ 유형과는 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,024,600원 |
| 을구 5번 근저당권 · 광주새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 광주새마을금고 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사한국대부금융 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 40,577,424원 | 40,577,424원 |
| 갑구 12번 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 광주새마을금고 | 42,897,537원 | 14,797,976원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 183,974,961원 중 예상 배당액은 155,875,400원, 미배당은 28,099,561원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 쌍령동 ‘쌍령2통 마을회관’ 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상4층/지하1층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2009.02.09.입니다. 급·배수·위생·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대상물건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지가 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 398.0㎡, 공시지가는 674,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 삼원그린빌C동은 8세대로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.04.06. 광주새마을금고 근저당이 기준이며, 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 28,099,561원은 채권자 측 부족액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 158,900,000원, 2회 유찰 시 111,230,000원, 3회 유찰 시 77,861,000원으로 회차별 자금계획을 구분해 보세요.
- 현장 상태. 다세대주택은 개별 호수의 내부 상태와 주차·접근성 등이 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인을 우선하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “미배당이 있어도 인수는 0원”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.06. 광주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 붙은 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 158,900,000원에 매각된다고 가정하면 채권자에게 28,099,561원의 미배당이 남지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 권리상 핵심 위험은 낮은 편입니다. 다만 감정가 227,000,000원에서 한 번 유찰돼 158,900,000원이 됐다는 이유만으로 곧바로 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 현장 확인. 이 물건은 그 두 가지를 분리해서 판단하는 것이 핵심입니다.
