수원지방법원 2025타경53012. 경기도 광주시 능평동 리안오션빌 1동 3층 301호, 전용 53.71㎡ 다세대주택입니다. 2012.01.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층으로, 방3·거실·주방/식당·욕실· 발코니(확장) 형태로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김진종으로 2021.06.28. 178,000,000원에 취득했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 정지훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.05.06., 주민등록·점유개시는 2021.06.04., 임차보증금은 178,000,000원입니다. 2023.07.20. 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 했습니다. 2025.09.17. 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 131-81 리안오션빌 1동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 53.71㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니(확장) · 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2012.01.06. |
| 소유자 | 김진종 (2021.06.28. 거래가 178,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 해소
이 사건의 기준이 되는 경매개시결정은 2025.09.17. 주택도시보증공사 신청으로 등기됐습니다. 그런데 정지훈의 임차권은 전입·점유 2021.06.04., 확정일자 2021.05.06.로 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지훈 | 178,000,000원 | 2021.06.04. | 2021.05.06. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인 1명. 정지훈은 배당요구를 했고, 현재 최저가 기준 우선변제 예상액은 108,251,600원, 룰상 미배당액은 69,748,400원입니다. 다만 2026.06.11. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 해 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰됐어도 최근 시세보다 낮지 않다
리안오션빌1동 전용 53.71㎡ 실거래는 확인된 2건입니다. 2021.06. 거래가는 178,000,000원, 가장 최근인 2025.02. 거래가는 110,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 144,000,000원이지만, 과거 178,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 53.71㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.06 | 53.71㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.71㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
현재 최저매각가는 110,600,000원입니다. 확약으로 인수액을 실질 0원으로 보면 실질취득도 110,600,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 110,000,000원의 100.5%입니다. 즉 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔어도 최근 거래보다 600,000원 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 임차인 정지훈 보증금 · 우선변제 | 178,000,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 정지훈 보증금 미배당액은 69,748,400원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 2026.06.11. 확약에 따라 해당 임차권은 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원래 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 110,600,000원 | 69,748,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 49% | 77,420,000원 | 102,373,560원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 54,194,000원 | 125,181,492원 | 0원* |
확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 178,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않습니다. 다만 이 사건은 2026.06.11. 확약이 있어 정지훈 임차권의 대항력과 잔액 승계가 실질적으로 해소된다는 점이 결정적인 차이입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 ‘능평교차로’ 북서측 인근으로, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 창고·공장, 아파트, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 2012.01.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 석재붙임·드라이빗트, 창호는 하이샷시이며 도시가스 개별난방입니다.
- 도로. 동측 약 4m 단지내 도로를 통해 남측 약 8m 포장도로에 연결됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 6필지 일단의 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 717,300원/㎡입니다.
- 환금성. 리안오션빌1동은 10세대이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건입니다. 최신 거래 110,000,000원과 이전 거래 178,000,000원의 가격 차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.11. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상과 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 실거래 평균 144,000,000원보다 최신 거래 110,000,000원과 최근 12개월 평균 110,000,000원을 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -38.2%이므로 1회 유찰만으로 안전마진이 생겼다고 보기 어렵습니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 이후 실제 임차권등기 말소가 확약 내용대로 이행되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 실제 점유 상태 및 인도 절차를 매각 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 직접 대조해 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건의 첫인상은 보증금 178,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 상당히 위험해 보입니다. 현재 최저가 110,600,000원 기준으로 배당 후 69,748,400원이 남기 때문입니다. 하지만 2026.06.11. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출하면서, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
남는 문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 110,000,000원인데 현재 실질취득은 110,600,000원으로 100.5%입니다. 게다가 최근 거래 추세는 -38.2%입니다. 과거 178,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 현재 회차의 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
